惠灵顿地区房价下降 新西兰Quotable Value公司发布的消息显示，惠灵顿地区自去年8月以来首次出现了季度房价下降。五月份的QV房价指数显示，该地区的平均房价本季度下降了0.3%，降至872,178新西兰元。这是继四月底三个月内平均上涨0.6%和三月底三个月内上涨2%之后的情况。卡皮蒂海岸连续第四个季度录得最大的正增长，平均房价上涨2.1%，达到847,716新西兰元（较四月季度的3.3%增长有所下降）。本季度，波里鲁阿的平均房价也增长了0.8%，达到845,911新西兰元，上哈特的平均房价增长了0.5%，达到765,434新西兰元；惠灵顿市的平均房价下降了1.2%，降至1,003,571新西兰元，哈特市的平均房价仅下降了0.1%，降至793,578新西兰元。当地QV高级顾问大卫·康福德表示：“由于市场上挂牌出售的房产数量众多、经济逆风以及地区就业不稳定，市场继续走软。”他还说：“我们开始看到更多的卖方将房产从市场上撤下，因为他们无法达到他们预期的价格。那些因财务原因需要出售房产的卖方在很多情况下被迫接受较低的价格。”康福德先生表示，除非经济状况改善，否则当地市场可能会继续“低迷”。 全国房价总体趋势 新西兰自去年7月以来首次出现了季度房价下降，尽管幅度较小。QV房价指数显示，2024年五月份，全国房价平均下降了0.2%，略低于四月份的0.1%季度增长，平均房价现在为923,713新西兰元。这个数字比去年同期高3.9%，比2021年底的峰值低13.2%（140,052新西兰元）。几乎所有我们监测的主要城市的平均房价增长率要么下降，要么下降的速度加快。不过，所有的降幅都相对较小，奥克兰在本季度的平均房价下降了1.4%，连续四个月出现负增长。除了惠灵顿，陶朗加（-1%）、哈密尔顿（-0.4%）、帕默斯顿北（-0.3%）和纳尔逊（-0.2%）也都经历了小幅下降。在另一方面，新西兰的因弗卡吉尔在五月季度录得了最大的房价增长，为3.2%。罗托鲁亚（2.5%）、克赖斯特彻奇（1.4%）和达尼丁（1.9%）也都录得了值得注意但仍相对较小的季度增长。 市场分析与展望 QV运营经理詹姆斯·威尔逊评论道：“房价持续上下波动，但没有任何实质性的变化。房地产市场基本停滞不前，现在季节性的放缓已经到来，买家和卖家继续应对困难的经济环境。”“在这个具有挑战性的背景下，市场上供应过剩继续对房价施加下行压力。因此，目前有购房能力的人处于上风。购房者有多种选择，并且似乎有足够的时间，没有任何迹象表明房价会很快再次上涨。”“当然，在这种环境下，要在购房时存下可观的首付款并获得银行的预批准并不容易，取消首次购房津贴计划也增加了一些首次购房者的购房机会。”他补充道。这是今年将对房地产市场产生影响的一系列最新监管变化之一。从7月1日起，银行将不得不遵守新的债务收入比（DTI）限制，限制借款人相对于收入能够负担的债务金额。与此同时，贷款价值比（LVR）将放松，而亮线测试也将缩短为两年。尽管如此，威尔逊先生仍预计市场在冬季保持平稳或逐渐走软。“房地产业主可能会看到我们最新的数据而再次感到沮丧。而首次购房者可能会对这些数据抱有新的乐观态度。但现实是，市场陷入了进退两难的境地，至少在抵押压力最终减轻之前是如此。”“我们可能会看到更多的房源上市，原因是亮线测试的限制发生了变化，这将为买家提供更多选择。否则，较高的抵押贷款利率已经严重限制了购房者，因此在短中期内，DVR的变化和DTI的引入不会产生实质性的影响。利率仍然是主要的制约因素。”威尔逊先生总结道。 北部地区的变化 北兰地区的房价增长放缓，甚至在这个季度的最北端也出现了下降。本季度，旺加雷的平均房价上涨了0.6%，达到739,696新西兰元。凯帕拉地区的房价也上涨了0.4%，达到861,129新西兰元，而在最北端，房价下降了0.8%，平均房价现在为711,695新西兰元。这三个地区的房价增长在本月的QV房价指数中都比上一个季度的增长要小。 奥克兰市场现状 奥克兰的住宅房产价值连续四个月下降。最新的QV房价指数显示，这个超级城市的平均房价本季度下降了1.4%，降至1,268,196新西兰元。这是继今年2月份下降0.4%、3月份下降0.2%、4月份下降0.1%之后的情况。只有罗德尼在本季度逆势上涨，平均房价上涨了0.4%，达到1,265,893新西兰元。否则，奥克兰的其他地区在本季度都出现了平均下降，降幅在0.7%（怀塔克里）到2.5%（马努考）之间。从年度基础来看，除了巴帕库拉（-0.1%）和富兰克林（-1.4%）之外，所有这些地区的年度房价增长率仍然是正的，怀塔克里（0.2%）处于边缘状态。当地QV注册估价师休·罗布森评论道：“尽管新房源的数量似乎已经放缓，但现在市场上仍然有很多可供选择的房产，其中许多房产已经无人问津数月之久。因此，要价已经开始下降，这表明卖方现在接受了市场已不再像一月和二月那样的事实。” 陶朗加及其他地区 陶朗加的房价平均比三个月前下降了1%。2024年五月份的QV房价指数显示，本季度该市的平均房价下降了1%，降至1,030,608新西兰元，低于我们2024年四月份指数中三个月的平均增长率0.2%。然而，陶朗加的平均房价仍比去年同期高2.6%。怀卡托的住宅房地产市场在五月份似乎遇到了困境。本季度，房价平均下降了0.4%，其中五月份下降了0.5%，这是该地区自去年九月以来的首次季度下降。在哈密尔顿，本季度平均房价下降了0.4%，降至787,873新西兰元，而在上个季度的季度指数中，哈密尔顿的房价没有增长，三月份的季度下降了0.1%。然而，该市的平均房价仍比去年同期高1.1%。当地QV房地产顾问马歇尔·吴表示：“哈密尔顿连续三个月几乎没有增长。区域市场现在也显示出增长放缓的迹象，这与即将到来的较安静的冬季交易季节一致。”“较高的利率继续是制约购房者的主要因素，而现在看来，这些利率可能会保持较长时间的高位，因为通胀率持续保持在3%以上。购房者受益于更多的选择、减少的紧迫感和增加的议价能力。” 其他主要城市 新普利茅斯是新西兰几个主要城市中房价增长率实际上有所增加的城市之一。该市的平均房价在五月季度上涨了1%，达到720,775新西兰元，略高于四月季度的0.7%增长。这个数字比去年同期高2%。与此同时，斯特拉特福德（-2.6%）和南塔拉纳基（-3.1%）的房价在本季度平均下降。纳皮尔和黑斯廷斯的房地产市场仍然相对平稳。最新的QV房价指数显示，纳皮尔的平均房价在五月季度上涨了1.2%，达到765,406新西兰元，而黑斯廷斯的平均房价在同一时间上涨了0.9%，达到792,907新西兰元。这是与我们之前的指数相比，纳皮尔在四月季度下降了0.2%，黑斯廷斯下降了0.7%的情况。QV霍克湾经理达米安·霍尔评论道：“市场总体上仍然相对平稳。交易仍在进行，但房产的销售时间更长。供应仍然超过需求，所以买家有更多的选择，但银行在贷款方面仍然很严格。我们预计在接下来的冬季月份，市场将相对安静。” 房市状况总结 帕默斯顿北的房价再次下降。连续两个月，该市的平均房价下降了，这次下降了0.6%。该市的季度下降率现在为0.3%。然而，以640,390新西兰元的平均房价仍比去年同期高2.6%。当地QV注册估价师奥利维亚·贝茨评论道：“自2023年6月以来，整体统计数据一直呈现出相对稳定的趋势，过去六个月的平均房价仅增长了0.2%。”“市场底部似乎仍然比高端市场更困难。我们看到老旧、更陈旧的房产在市场上停留时间较长，而经纪人则报告称，最近完全翻新的房产引起了更高水平的兴趣。”她补充道。纳尔逊在本季度录得了小幅的房价下降，这是自去年九月以来的首次。2024年五月份的QV房价指数显示，该地区的平均房价在截至五月底的三个月内下降了0.2%，降至777,276新西兰元。这与我们之前的指数相比，该地区在截至四月底的三个月内录得了0.8%的季度增长。平均房价现在比去年同期低0.8%，比2022年初的峰值低14.4%。QV纳尔逊/马尔伯勒经理克雷格·拉塞尔评论道：“这是一个买家市场，销售量相对较低，有大量房产待售。因此，购房者在提出报价时更加谨慎和审慎。”“展望未来的冬季，我们预计市场将相对安静，因为从7月1日起，债务收入比限制将生效，首次购房津贴也将取消。”他补充道。
经济环境
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在房地产市场的低迷中，按揭家庭可以预期至少六个月内不会见到降息的迹象。未来一段时间，高利率和糟糕的经济环境将继续给许多家庭带来压力，使他们难以存款或应对意外账单。 按揭家庭的经济压力 Kiwibank的一项调查表明，近三分之一的受访者无法支付500新西兰元的突发账单，除非他们借钱、卖东西或使用信用卡。人们正在艰难地存钱和制定预算，以应对这一局面。KiwiBank首席执行官Steve Jurkovich指出，目前没有任何迹象表明会有对这些压力家庭的缓解政策。“我认为我们还没有达到尽头，但离尽头比离开头更近。”他说，“即使在2024年底之前，甚至可能要到2025年，才会看到有意义的降息。” 房价何时反弹？ CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，高利率和疲软的劳动力市场正在制约房地产市场的发展。最新的QV房价指数显示，截至5月底的三个月内，全国房屋价值平均下降了0.2%，而平均房价为923,713新西兰元，同比增长3.9%。奥克兰地区连续第四个月价值下降，1.4%的季度跌幅领跌市场。而QV运营经理James Wilson也表示，只要利率维持高位，市场将继续承受压力。“房地产市场基本上已经停滞不前，而季节性的放缓加剧了这一现象。”他说，“购房者有很多选择，并且似乎有足够的时间，没有任何迹象表明房价将很快再次上涨。” 郊区房价下跌 CoreLogic对郊区房价的季度分析显示，在938个被分析的郊区中，有221个在6月季度下跌了至少1%，其中10个更是下跌了5%或更多。房价在富裕地区和廉价地区均有下降。Davidson同时表示，税收减免和贷款规则的变化——例如放松的贷款价值比（LVR）和引入债务收入比（DTI）限制——今年也难以对“低迷”的房地产市场产生大的影响。 税率上涨的影响 另外，7月1日的税收减免政策生效前，全国各地的房主也在准备面对地方税率的大幅上涨。例如，西海岸地区议会拟议的税率上涨幅度为27%；哈斯廷斯区议会则为25%；惠灵顿和汉密尔顿分别预计上涨17%和16.5%；奥克兰的家庭面临约6.8%的较小涨幅。这些数字可能会随着地方政府最终确定长期计划而有所变化。 首次购房者的困境 新数据显示，数千名首次购房者正在失去资产净值——其房产价值低于购买价格。CoreLogic的数据显示，在2021年10月至2022年3月之间购买的8500多套首次购房者的房屋价值下降，其中超过2000套房屋价值下降了20%以上。42%的房屋位于奥克兰，10.8%位于惠灵顿。CoreLogic的研究负责人Nick Goodall指出，除非买家的情况发生变化，否则失去房屋投资的钱不应该成为问题。大多数人购买房屋时都打算长期持有。尽管房价已经从最低点回升，但Goodall表示，2023年后半年房地产市场的势头已经消失。 建筑成本与政策影响 建筑成本同样是一个值得关注的领域。尽管简化和降低建筑成本以及更容易进口产品的政策在短期内对建筑成本几乎没有影响，但根据QV CostBuilder的最新报告，主要城市建造标准三居室房屋的平均成本年均增长1.8%，已经回到了疫情前的水平，同时也是四年多来的最低水平。到去年12月底的年均增长率为4.9%，而2022年一度达到近21%的年均增长率。报告还显示，一些材料价格有所下降，而疲软的房地产市场迫使建筑商削减利润。QV CostBuilder发言人Simon Petersen表示，新房建筑商需要再等待一段时间，他说：“从长远来看，我们认为这将对建筑成本产生实质性影响。实施这些变化需要时间，而政府的行动也不会很快。这当然是一种乐观的预期。”
