房贷

租金750元每周，为何买房贷款却不够？银行评估不仅看还款能力，还需考虑利率、保险、维修等额外支出，并进行压力测试，确保长期偿还能力。

单亲家庭仅依靠社会发展部的财务支持，近期成功获得房贷，部分仅需5%首付。银行在审批房贷时，主要考虑哪些因素？5%首付如为赠款，审批标准有何不同？哪些银行或次级贷款机构对个人情况更为宽容？为符合条件的首次购房者，Kāinga Ora提供高达95,000元年收入的贷款。首付可为赠款，无需自筹。关键在于证明还款能力。增加收入可考虑合租，但房产规模需相应扩大。银行通常采用统一方式评估贷款负担能力，不会批准导致借款人陷入困境的贷款。建议先咨询房贷顾问，评估贷款可行性。次级贷款机构要求更高首付，利率也更高。

西太平洋银行，澳大利亚最大银行之一，三周内二度下调房贷利率。各大银行近两周相继调低利率，因最新数据显示通胀率下降。西太平洋银行发言人表示，此次调整后，该行12个月和18个月期的热门房贷利率与五大银行并列最低，3年和4年期则为最低。自7月初以来，该行所有期限的房贷利率下调了0.1%至0.4%。一年期固定利率房贷标准利率将从7.49%下调至7.45%，特别利率为6.85%。两年期固定利率房贷标准利率将从7.35%下调至7.09%，特别利率为6.49%。银行还下调了不同期限的定期存款利率，幅度为0.1%至0.3%。西太平洋新西兰产品与市场总经理莎拉·赫恩表示，银行正将批发利率下降转嫁给客户。此举对近期打算重新固定房贷的客户来说是个好消息。尽管短期贷款更受欢迎，但一些房主仍偏好锁定更长时间的利率，西太平洋银行现在提供5年期特别利率低于6%的选项。调整将于明日生效。这一变动紧随上周统计局数据显示，年度通胀率降至三年来最低水平，仅上涨3.3%，接近储备银行1-3%的目标范围。银行经济学家现在预测今年晚些时候将下调官方现金利率。ANZ经济学家此前预计首次下调将在2月开始。但上周发布的研究报告中表示：“我们已将首次25个基点的官方现金利率下调时间预测至11月，而非2月。”报告称，降息更可能早于晚些时候，并预计随后将有一系列下调，直至降至3.5%。ASB则表示：“2024年的剩余官方现金利率决策都处于‘开放状态’，降息可能最早在下个月就开始。”Kiwibank评估认为：“我们仍认为通胀将在当前季度降至3%以下。今天的核心通胀进展使我们对储备银行2%的目标在2025年实现的信心增强。利率救济即将到来。”在过去两年中，储备银行通过提高官方现金利率和利率，积极遏制通胀和经济支出。

周三的通货膨胀数据显示，年度通胀率降至3.3%，创三年新低，低于储备银行（RBNZ）和部分经济学家的预期。然而，国内通胀率仍保持“粘性”，连续超过RBNZ的预测。这可能使利率下调推迟。尽管如此，我认为在圣诞节前看到利率下调的可能性超过一半。RBNZ在7月10日的官方现金利率（OCR）审查中，出人意料地采取了鸽派立场，其最新预测显示OCR在2025年下半年之前不会下调。目前，OCR保持在5.5%，自2023年5月以来未变。经济前景黯淡，GDP在3月季度增长0.2%，此前连续五个季度收缩。预计6季度经济可能再次下滑。RBNZ的任务是将通胀率维持在1%至3%之间，目标为2%。然而，通胀已连续三年超过3%。从2021年3月的1.5%增长到2022年6月的7.3%。降低通胀需要时间。从2023年3月的6.7%降至2024年3月的4.0%，现在降至3.3%。RBNZ预计在9季度和12季度分别降至3.0%和2.9%。在最近的OCR审查中，RBNZ表示通胀可能在下半年降至3%以下，可能比预期更早。一些经济学家认为9季度通胀将降至3%以下。RBNZ计划在2024年进行三次OCR审查，之后是三个月的夏季休会。审查日期分别为8月14日、10月9日和11月27日。目前，金融市场预计8月会议有超过50%的概率下调OCR，10月会议下调概率已完全定价，11月预计有三次下调。在8月14日的下一次OCR审查之前，RBNZ将关注6季度的劳动力市场数据。这些数据将于8月7日发布，对OCR设定过程至关重要。RBNZ预计失业率将从3月的4.3%升至4.6%。鉴于近期发布的经济数据，8月7日的数据可能高于4.6%。这样的结果将证明OCR下调的必要性。RBNZ在8月14日的审查之前还将考虑其预期调查结果，其中企业领导者和关键经济预测者对未来的通胀路径发表意见。如果结果有利，将对OCR预期产生进一步的下行压力。然而，RBNZ目前可能继续观察和等待。我的猜测是，我们很快会看到利率下调，但不是现在。可能的场景是，RBNZ在8月货币政策声明中为利率下调铺平道路，如果9季度的通胀数据降至3%以下，则可能在11月下调OCR。银行会如何行动？他们可能会提前调整定期存款利率，特别是长期利率。他们是否会迅速调整抵押贷款？这很难说。大幅调整可能要等到RBNZ明确表示何时可能采取行动。人们将不得不忍受更高的利率一段时间。但我们正在接近。

首套房买家通常年薪需达10万澳元。CoreLogic数据显示，4月至5月首套房买家的中位价为68.8万澳元。mortgagerates.co.nz计算器显示，若借80%金额，单身人士需年薪约10万澳元（1辆汽车，少开支）。夫妻需约12.4万澳元（2辆汽车，无子女）。夫妻有2辆汽车，2子女，无托儿费，年薪需近14万澳元。若欲借80万澳元，单身人士需近15万澳元收入，夫妻有2子女可能需近18万澳元。Squirrel首席执行官David Cunningham表示，个人情况会影响最终贷款额，但这些数字是大致估算。Jeremy Andrews指出，不同贷款人对最大贷款额的批准可能相差数十万澳元，取决于收入类型、开支和购买房产类型。Glen McLeod表示，夫妻的借贷能力通常比单身人士低，因为他们有更多的开支。New债务与收入比率也限制了借贷额。Andrews表示，符合条件的首套房买家可申请First Home Loan，单身收入上限9.5万澳元，夫妻或单亲家庭收入上限15万澳元。Cunningham表示，目前银行贷款意愿较强，市场疲软，即使是小定金的借款人也能获得好交易。

金融顾问预测，今年晚些时候新西兰房贷持有者有望得到缓解。EnableMe创始人Hannah McQueen表示，储备银行最新官方现金利率更新为利好消息。基于RBNZ周三维持OCR在5.5%的经济展望，她预计今年11月和2月OCR可能下调0.5%。房贷持有者将因此受益。昨日，Westpac NZ已下调房贷利率及定期存款利率，预计其他银行将跟进。对于即将重新固定房贷者，建议比较当前6个月和1年利率，若可行，短期固定以尽早享受利率下调。当前低房价是购房良机。利率下降时，房价往往上涨。随着生活成本持续高企，利率下调将刺激消费，提供财务决策良机。