新西兰房市持续低迷，房价和销量变化不大。8月房价指数环比下降0.4%，同比略降，全国中位房价为76.5万纽币。
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房地产投资
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当前房产投资主要依赖资本增值。过去几十年的高资本增值可能不再重现。目前，约20%的房产销售对象为投资者。但数据显示，约93%的投资者需要额外支付房贷，假设全款购房。近年来，租金收益率大幅下降。若以2000年全国中位房价约17万元、周租金约200元计算，同价位房产现值约77万元，周租金约600元。过去，投资者目标收益率约为10%，现在几乎难以达到。新西兰全国仅有约0.5%的房产拥有10%或更高的租金收益率，平均收益率约为4.2%。因此，大多数投资者依赖资本增值来弥补投资。即使租金收益率为5%，若全款购房，当前房贷利率可能高达7%。投资者接受需要额外支付房贷。许多人希望随着利率下降，房价上涨，投资表现会更好。专家指出，投资者需调整预期，债务收入比率可能影响房价增长速度，长期可能从6%至7%降至3%至4%。ANZ高级经济学家Miles Workman表示，政府计划增加土地供应和提高密度，可能使房价更合理。投资者可能面临新投资模式，资本增值可能不如过去。尽管投资房产仍具吸引力，但需寻找增值潜力或提高租金的房产，或发现价值洼地。目前，找到租客尤其重要，高房贷还款额使空置房更难覆盖。租金增长可能放缓，与租客收入紧密相关。尽管收入增长快速，但增速已放缓。租金收益率可能提高，但不会大幅增长，除非房价长期不增长。人们对于房产投资的态度正在改变。过去，投资房产被视为退休投资的唯一途径之一，但现在有更多投资选择。但利用贷款进入房产市场仍对一些人具有吸引力。如果股票投资增值一倍，投资者的回报可能翻倍。但若借80%的购房成本，然后增值一倍，投资者可能获得数倍于初始投资的回报。房产投资者Nick Gentle表示，通常只有在事后才能识别最佳投资时机。从全球金融危机后开始投资，当时难以预见机会。经验越丰富，越能识别机会。现在投资持平的投资者，随着时间推移，情况会有所改善。上一个周期持续了十年，现在是第二年。随着婴儿潮一代出售房产，将出现大量修复和改善旧房产的机会。Infometrics首席经济预测师Gareth Kiernan表示，未来某个时候，房价可能会出现上涨，推动房价更快增长。但投资者能否坚持等待，是关键问题。目前，难以预见推动房价上涨的催化剂，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解迹象有限。如果房价上涨需要三至四年的时间，那么问题就变成了投资者是否有能力，以及是否有决心，在资产价值停滞不前时继续支付房贷。
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回顾与反思：过去的辉煌 新西兰一直享有得天独厚的幸运。这里的投资者经历了持久而稳健的财富增长，最令人欣慰的是，我们的资产价格增长表现与全球领先国家不相上下。许多人尤其满意这一点，因为我们始终“专注于我们擅长的事情”。既然在国内投资也能产生可观的回报，为什么还要关注海外市场呢？答案在于我们的投资主要集中于稳定、低收益的资产类别——这些类别在利率下降时受益最大。过去十年中，传统的多元扩展策略带动了房地产、农田、工业、公用事业等领域的增长，尤其是新西兰NZX50指数核心部分的房地产。然而，这种超大型敞口的稳定行业掩盖了我们在增长领域的投资不足。 范式转变：调整投资策略 如今，局势发生了变化。随着利率逐步上升且不太可能回到接近零的水平，传统的新西兰投资者将面临长期低回报的困境。在没有低利率助推的情况下，如果未来十年延续过去十年的低收益增长模式，我们应预见资本的低甚至零增长。在一个多元化的平坦世界中，唯一的胜利之道是成长。TIN（新西兰科技创新网络）突出了科技行业的辉煌成就。2023年TIN200报告显示，科技行业对新西兰出口的贡献超过了旅游业，仅次于乳制品。这一行业及其人才给我们带来巨大激励，也为我们提供了宝贵的经验。他们的成功是对我们所有人的激励。 践行成长：资本与人才 我们如何见证这一变革？Altered Capital是一家致力于解决资本获取、支持和国际专家问题的风险投资与成长公司。他们坚信，任何来源的创新投资都会对整个生态系统的参与者有所帮助。存在越多的机会，人们积累的专业知识也越多。而这种专业知识会带来成功，成功又会激励更多人抓住机会。在2023年TIN报告发布会上，时任科技部长Judith Collins指出，新西兰需要成为一个规模化的国家。我们赞同这一观点。虽然新西兰相对低工资，但生活质量相对较高。如果我们能让最聪明的创造者享受到资本增长的好处，我们可以成为全球人才的理想栖息地。 未来展望：超越平庸 因此，投资于新西兰的成长以迈向更加辉煌的未来成为当务之急。通过调整投资组合，增加对科技行业及其他高增长领域的投资，不仅能提升国家竞争力，还能为全社会带来持久的经济和生活方式上的好处。让我们齐心协力，为新西兰的未来注入新活力，告别平庸，迎接繁荣。
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新西兰，这片以壮丽自然风光闻名的土地，正吸引着越来越多的投资者将目光投向这里。后疫情时代，新西兰凭借对疫情的有效控制和经济的快速复苏，成为全球投资者的新宠。 绵延的山丘、高耸的山峰、郁郁葱葱的乡村、湛蓝的水域——这些如诗如画的景色，不仅出现在《指环王》和《Sweet Tooth》等影视作品中，也吸引着无数游客和长期定居者。新西兰拥有外国出生公民的最高人口比例之一，其中不乏PayPal联合创始人彼得·蒂尔和领英的里德·霍夫曼这样的商业巨擘。 疫情后的安全天堂 Henley & Partners私人客户集团负责人多米尼克·沃雷克指出，新西兰和澳大利亚以其较小的人口规模和严格的边境管控，一直受到欧洲投资者的青睐。疫情期间，这两个国家在健康管理和风险准备方面表现出色，与新加坡一同位列彭博抗疫韧性排名前三，为居民提供了“疫前的生活质量”。 新加坡莱坊国际楼盘市场部门负责人尼古拉斯·康分析道，新西兰对疫情的有效处理、经济的快速恢复、低利率环境、优质房源的供应有限以及持续的旅行限制，吸引着越来越多的海外新西兰人回归，也推动了住宅物业的需求。 投资新政与市场趋势 为了防止资产泡沫，新西兰政府实施了更严格的房地产法律措施，包括取消外国投资者的税收优惠，并增加土地供应。新西兰苏富比国际房地产联合创始人兼董事总经理马克·哈里斯表示，这些政策的调整使得英国、美国或中国等国的投资者难以在新西兰购买住宅物业。 尽管如此，哈里斯认为，在全球动荡的背景下，新西兰凭借其长期房地产投资的潜力，仍将是投资者的理想选择。特别是对于新加坡和澳大利亚公民来说，由于贸易协定的存在，他们在新西兰房地产市场享有相当大的优势。 苏富比国际房地产全球运营和国际服务副总裁塔米·法米观察到，目前有一股资金从居住在海外的新西兰人流回，同时，一些高净值人士也被新西兰的美丽风光和生活方式所吸引。 热门投资区域 以下是在新西兰引起房地产投资者最大兴趣的地区： 1. 奥克兰 作为新西兰人口最多的城市，奥克兰最近在全球宜居指数中排名第一，被评为疫情期间提供最佳生活条件的城市。 康先生指出，奥克兰是重要的门户和经济中心，拥有商业、世界一流教育、多元文化、美食、音乐、艺术和娱乐中心，巩固了其作为当地人和外国人最受欢迎的目的地之一的地位。 奥克兰的生活方式和休闲度假胜地也吸引着众多投资者，例如距离奥克兰中央商务区45分钟船程的怀赫科岛。哈里斯表示，怀赫科岛拥有海滩、葡萄园和大量可用土地，随着远程办公的普及，它在那些希望拥有安静工作场所但又靠近城市和海洋的人们中非常受欢迎。 法米指出，随着奥克兰在后疫情时代吸引力的提升，其房价中位数自2021年4月以来增长了22%，达到112.5万新西兰元，创下历史新高。 2. 奥塔哥 位于南岛的奥塔哥地区以其葡萄种植业闻名，但近年来该地区的皇后镇和瓦纳卡等度假胜地的房地产市场也出现了58.8%的增长。 哈里斯表示，奥塔哥的皇后镇湖区对那些希望进行生活方式投资的人特别有吸引力，那里有高尔夫球场、滑雪场、葡萄园和提供飞钓的河流。 3. 惠灵顿 新西兰房地产协会的报告显示，截至2021年2月，惠灵顿的房屋中位价格上涨了35%。这座城市稳定的经济环境以及就业和高收入的潜力将继续吸引房地产投资者。 此外，惠灵顿还有著名的维塔工作室，这里是电影迷和《指环王》系列电影粉丝的朝圣地。 4. 纳尔逊 …
