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房地产市场

  • 房地产投资生活观点财经

    房市泡沫破灭？投资人要冷静

    by Polly A

    当前房产投资主要依赖资本增值。过去几十年的高资本增值可能不再重现。目前，约20%的房产销售对象为投资者。但数据显示，约93%的投资者需要额外支付房贷，假设全款购房。近年来，租金收益率大幅下降。若以2000年全国中位房价约17万元、周租金约200元计算，同价位房产现值约77万元，周租金约600元。过去，投资者目标收益率约为10%，现在几乎难以达到。新西兰全国仅有约0.5%的房产拥有10%或更高的租金收益率，平均收益率约为4.2%。因此，大多数投资者依赖资本增值来弥补投资。即使租金收益率为5%，若全款购房，当前房贷利率可能高达7%。投资者接受需要额外支付房贷。许多人希望随着利率下降，房价上涨，投资表现会更好。专家指出，投资者需调整预期，债务收入比率可能影响房价增长速度，长期可能从6%至7%降至3%至4%。ANZ高级经济学家Miles Workman表示，政府计划增加土地供应和提高密度，可能使房价更合理。投资者可能面临新投资模式，资本增值可能不如过去。尽管投资房产仍具吸引力，但需寻找增值潜力或提高租金的房产，或发现价值洼地。目前，找到租客尤其重要，高房贷还款额使空置房更难覆盖。租金增长可能放缓，与租客收入紧密相关。尽管收入增长快速，但增速已放缓。租金收益率可能提高，但不会大幅增长，除非房价长期不增长。人们对于房产投资的态度正在改变。过去，投资房产被视为退休投资的唯一途径之一，但现在有更多投资选择。但利用贷款进入房产市场仍对一些人具有吸引力。如果股票投资增值一倍，投资者的回报可能翻倍。但若借80%的购房成本，然后增值一倍，投资者可能获得数倍于初始投资的回报。房产投资者Nick Gentle表示，通常只有在事后才能识别最佳投资时机。从全球金融危机后开始投资，当时难以预见机会。经验越丰富，越能识别机会。现在投资持平的投资者，随着时间推移，情况会有所改善。上一个周期持续了十年，现在是第二年。随着婴儿潮一代出售房产，将出现大量修复和改善旧房产的机会。Infometrics首席经济预测师Gareth Kiernan表示，未来某个时候，房价可能会出现上涨，推动房价更快增长。但投资者能否坚持等待，是关键问题。目前，难以预见推动房价上涨的催化剂，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解迹象有限。如果房价上涨需要三至四年的时间，那么问题就变成了投资者是否有能力，以及是否有决心，在资产价值停滞不前时继续支付房贷。

  • 房地产生活财经

    新西兰房地产市场：租金下降与住房存量上升

    by Polly A

    高利率与市场压力 高利率是住房市场最大的拖累，房源增加，但价格再次趋于平稳。随着越来越多房屋可出租，租金正在下降。但7月份明线测试（bright-line test）的变化将在何时影响市场？以下是本周房地产市场的动态。CoreLogic NZ Housing Chart Pack显示，5月份的房屋销售活动同比增长9.2%，但仍远低于正常水平，这使得买家有充足的选择余地，并有空间就价格进行谈判。尽管如此，成交量仍在减少，待售房屋总量同比增长16%，比五年平均水平高出近28%。CoreLogic新西兰首席房地产经济学家凯尔文·戴维森（Kelvin Davidson）表示，在利率下降之前，市场将继续承压。在价格下降、竞争减少、可使用KiwiSaver支付首付以及银行提供低首付贷款的帮助下，首次购房者继续占购房者的25%。搬迁的自住业主在购房者中所占比例为26%，他们开始出现小幅回升的迹象。 房价与库存 新西兰房地产协会（REINZ）5月份的房价指数显示，上个月住房市场价值上涨了2.3%。然而，全国房屋销售价格中值同比小幅下降1.3%，从78万纽币降至77万纽币。尽管如此，16个地区中有10个地区的房价出现上涨，其中西海岸（West Coast）以14%的涨幅领跑，达到40.5万纽币。REINZ首席执行官珍·贝尔德（Jen Baird）表示，上个月房屋总销量有所上升，反映出库存水平和新上市房源的增加。全国范围内，上市房源数量同比有所增加，其中惠灵顿（+103%）、霍克斯湾（+34%）、马尔堡（+33%）、奥克兰（+30%）、奥塔哥（+31%）和怀卡托（+21%）的增幅尤为明显。“政府100天计划和预算案后调整的残余影响可能还需要几个月的时间才会显现。事实上，人们已经感受到了一些经济上的寒意，但也有迹象表明未来会出现更多积极的活动，”贝尔德说。 附属房政策 为了增加住房存量，住房部长克里斯·毕晓普（Chris Bishop）宣布，计划取消对面积不超过60平方米的房屋的建筑许可要求。虽然市议会不会对这些建筑进行审批，但人们仍然需要通知市议会，以便将这些房屋添加到土地信息备忘录（LIM）报告中。后院的附属房需要符合建筑规范，并且会有一系列要求，例如烟雾报警器和防风雨性能。其中一个担忧是，如果市议会不监控正在建造的房屋，就无法为其提供充足的基础设施，比如水。咨询期截止到8月12日下午5点。最终的政策决定将在2024年晚些时候做出，预计将于2025年年中实施。 租金下降与市场挑战 过去一个季度，租赁库存大幅增加，房屋出租变得更加困难。realestate.co.nz的数据显示，尽管过去一个季度全国的出租房屋数量增加了40%，但租房者的数量仅增加了2.5%。该网站的数据显示，奥克兰、惠灵顿和坎特伯雷同期库存分别增长了40%、56%和35%。奥克兰雷·怀特（Ray White）物业经理谢恩·赖德（Shane Ryder）告诉新西兰电台（RNZ）记者露西·夏（Lucy Xia），如果房东希望出租房屋，就需要对预期持现实态度。“事实上，我们已经对一些房产进行了降价，以适应市场需求，过去一个月我们已经对许多房产进行了降价，”他说。但realestate.co.nz发言人凡妮莎·威廉姆斯（Vanessa Williams）表示，从7月份开始，明线测试的修改将影响房屋销售，进而影响租赁供应。Trade Me的数据显示，2024年4月全国房屋租金中位数维持在每周650纽币，与3月份持平。与此同时，经合组织（OECD）4月份发布的一份报告称，从多项指标来看，新西兰是全球租房成本最高的国家之一。新西兰是仅有的8个国家之一，在这些国家中，最低收入租户的住房成本中位数占其可支配收入的40%以上。“租金涨幅可能会放缓，但租房负担能力在短期内似乎不会改善……租房成本将居高不下。无论是支付抵押贷款还是支付租金，日子都不好过。新西兰绝对不是一个租房便宜的国家。事实上，在新西兰做什么都不便宜，”CoreLogic的戴维森告诉RNZ财经记者苏珊·埃德蒙兹（Susan Edmunds）。 经济压力与消费者信心 家庭继续面临严重的财务压力，6月份消费者信心下降。Westpac McDermott Miller消费者信心指数下跌11点至82.2点，抹去了过去六个月的涨幅。低于100的信心水平表明，家庭对经济形势感到悲观。新西兰储备银行（RBNZ）首席经济学家保罗·康威（Paul Conway）表示，紧张的劳动力市场和严重的材料短缺是新西兰通货膨胀高企的关键因素。他说，在将通货膨胀率控制在储备银行1%至3%的目标范围内方面，新西兰正在取得良好进展，但要实现2%的中期目标，速度可能会更快或更慢。康威表示，经济中开始出现闲置产能，这将有助于减缓国内价格压力，通胀预期可能会下降。最新数据显示，新西兰已不再处于衰退之中，截至3月份的三个月里，新西兰经济增长0.2%，年增长率为0.3%。但经济学家对这些数据并不感到兴奋。澳新银行（ASB）资深经济学家金·蒙迪（Kim Mundy）告诉RNZ商业编辑吉尔斯·贝克福德（Gyles Beckford），储备银行为控制通货膨胀而采取的高利率政策是导致经济低迷和衰退的主要原因。蒙迪表示，储备银行需要降息以帮助提振经济，但只要顽固的通货膨胀持续存在，他认为降息就不会发生。财政部长尼古拉·威利斯（Nicola …

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    房价何时能“触底反弹”？市场动态详解

    by Polly A

    在房地产市场的低迷中，按揭家庭可以预期至少六个月内不会见到降息的迹象。未来一段时间，高利率和糟糕的经济环境将继续给许多家庭带来压力，使他们难以存款或应对意外账单。 按揭家庭的经济压力 Kiwibank的一项调查表明，近三分之一的受访者无法支付500新西兰元的突发账单，除非他们借钱、卖东西或使用信用卡。人们正在艰难地存钱和制定预算，以应对这一局面。KiwiBank首席执行官Steve Jurkovich指出，目前没有任何迹象表明会有对这些压力家庭的缓解政策。“我认为我们还没有达到尽头，但离尽头比离开头更近。”他说，“即使在2024年底之前，甚至可能要到2025年，才会看到有意义的降息。” 房价何时反弹？ CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，高利率和疲软的劳动力市场正在制约房地产市场的发展。最新的QV房价指数显示，截至5月底的三个月内，全国房屋价值平均下降了0.2%，而平均房价为923,713新西兰元，同比增长3.9%。奥克兰地区连续第四个月价值下降，1.4%的季度跌幅领跌市场。而QV运营经理James Wilson也表示，只要利率维持高位，市场将继续承受压力。“房地产市场基本上已经停滞不前，而季节性的放缓加剧了这一现象。”他说，“购房者有很多选择，并且似乎有足够的时间，没有任何迹象表明房价将很快再次上涨。” 郊区房价下跌 CoreLogic对郊区房价的季度分析显示，在938个被分析的郊区中，有221个在6月季度下跌了至少1%，其中10个更是下跌了5%或更多。房价在富裕地区和廉价地区均有下降。Davidson同时表示，税收减免和贷款规则的变化——例如放松的贷款价值比（LVR）和引入债务收入比（DTI）限制——今年也难以对“低迷”的房地产市场产生大的影响。 税率上涨的影响 另外，7月1日的税收减免政策生效前，全国各地的房主也在准备面对地方税率的大幅上涨。例如，西海岸地区议会拟议的税率上涨幅度为27%；哈斯廷斯区议会则为25%；惠灵顿和汉密尔顿分别预计上涨17%和16.5%；奥克兰的家庭面临约6.8%的较小涨幅。这些数字可能会随着地方政府最终确定长期计划而有所变化。 首次购房者的困境 新数据显示，数千名首次购房者正在失去资产净值——其房产价值低于购买价格。CoreLogic的数据显示，在2021年10月至2022年3月之间购买的8500多套首次购房者的房屋价值下降，其中超过2000套房屋价值下降了20%以上。42%的房屋位于奥克兰，10.8%位于惠灵顿。CoreLogic的研究负责人Nick Goodall指出，除非买家的情况发生变化，否则失去房屋投资的钱不应该成为问题。大多数人购买房屋时都打算长期持有。尽管房价已经从最低点回升，但Goodall表示，2023年后半年房地产市场的势头已经消失。 建筑成本与政策影响 建筑成本同样是一个值得关注的领域。尽管简化和降低建筑成本以及更容易进口产品的政策在短期内对建筑成本几乎没有影响，但根据QV CostBuilder的最新报告，主要城市建造标准三居室房屋的平均成本年均增长1.8%，已经回到了疫情前的水平，同时也是四年多来的最低水平。到去年12月底的年均增长率为4.9%，而2022年一度达到近21%的年均增长率。报告还显示，一些材料价格有所下降，而疲软的房地产市场迫使建筑商削减利润。QV CostBuilder发言人Simon Petersen表示，新房建筑商需要再等待一段时间，他说：“从长远来看，我们认为这将对建筑成本产生实质性影响。实施这些变化需要时间，而政府的行动也不会很快。这当然是一种乐观的预期。”

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