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新西兰投资指南：五大不推荐投资地 在新西兰投资，选择正确地点比选择房产更重要。经济学家Ed McKnight，拥有经济学研究生文凭，五年投资经验，是新西兰投资者的可靠顾问。Andrew Nicol，拥有20年投资经验，作者及主持人，也参与了此次讨论。 1. **第5名：塔朗吉，北地** 塔朗吉的房价高昂，但增长潜力不如奥克兰。自1992年以来，奥克兰房价年均增长7%，而全国其他地区为6.2%。塔朗吉平均房价90万纽币，而奥克兰平均房价约100万纽币。因此，如果投资塔朗吉，不如直接投资奥克兰，获取更高的增长潜力。 2. **第4名：旺格努伊，马纳瓦图-旺格努伊** 旺格努伊房价增长迅速，但存在泡沫风险。在2015年至2020年间，区域房价飙升，而主要城市房价保持稳定。新冠疫情后，房价进一步上涨。旺格努伊房价看似过高，尽管低于全国平均水平，但对当地居民来说，价格偏高。 3. **第3名：瓦纳卡，皇后镇湖区** 瓦纳卡是新西兰最美丽的地区之一，但房价极高。平均房价接近200万纽币，对投资者来说，可能过于昂贵。一位投资者在度假时购买了价值145万纽币的房产，他可能过于关注房产的美观而非投资价值。 4. **第2名：吉斯伯恩** 吉斯伯恩经历了两次房价飙升。2015年，吉斯伯恩是投资热点，价格低于市场价值25%。随后，房价几乎翻了三倍。吉斯伯恩现在看起来过于昂贵，短期内不太可能再次出现房价飙升。 5. **第1名：特威泽尔，马肯基区** 特威泽尔是新西兰最昂贵的地区之一，平均房价超过40%的市场价值。当前，特威泽尔作为投资地点并不理想。 你推荐哪些投资地点？请在评论区分享你的观点。

当前房产投资主要依赖资本增值。过去几十年的高资本增值可能不再重现。目前，约20%的房产销售对象为投资者。但数据显示，约93%的投资者需要额外支付房贷，假设全款购房。近年来，租金收益率大幅下降。若以2000年全国中位房价约17万元、周租金约200元计算，同价位房产现值约77万元，周租金约600元。过去，投资者目标收益率约为10%，现在几乎难以达到。新西兰全国仅有约0.5%的房产拥有10%或更高的租金收益率，平均收益率约为4.2%。因此，大多数投资者依赖资本增值来弥补投资。即使租金收益率为5%，若全款购房，当前房贷利率可能高达7%。投资者接受需要额外支付房贷。许多人希望随着利率下降，房价上涨，投资表现会更好。专家指出，投资者需调整预期，债务收入比率可能影响房价增长速度，长期可能从6%至7%降至3%至4%。ANZ高级经济学家Miles Workman表示，政府计划增加土地供应和提高密度，可能使房价更合理。投资者可能面临新投资模式，资本增值可能不如过去。尽管投资房产仍具吸引力，但需寻找增值潜力或提高租金的房产，或发现价值洼地。目前，找到租客尤其重要，高房贷还款额使空置房更难覆盖。租金增长可能放缓，与租客收入紧密相关。尽管收入增长快速，但增速已放缓。租金收益率可能提高，但不会大幅增长，除非房价长期不增长。人们对于房产投资的态度正在改变。过去，投资房产被视为退休投资的唯一途径之一，但现在有更多投资选择。但利用贷款进入房产市场仍对一些人具有吸引力。如果股票投资增值一倍，投资者的回报可能翻倍。但若借80%的购房成本，然后增值一倍，投资者可能获得数倍于初始投资的回报。房产投资者Nick Gentle表示，通常只有在事后才能识别最佳投资时机。从全球金融危机后开始投资，当时难以预见机会。经验越丰富，越能识别机会。现在投资持平的投资者，随着时间推移，情况会有所改善。上一个周期持续了十年，现在是第二年。随着婴儿潮一代出售房产，将出现大量修复和改善旧房产的机会。Infometrics首席经济预测师Gareth Kiernan表示，未来某个时候，房价可能会出现上涨，推动房价更快增长。但投资者能否坚持等待，是关键问题。目前，难以预见推动房价上涨的催化剂，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解迹象有限。如果房价上涨需要三至四年的时间，那么问题就变成了投资者是否有能力，以及是否有决心，在资产价值停滞不前时继续支付房贷。

金融顾问预测，今年晚些时候新西兰房贷持有者有望得到缓解。EnableMe创始人Hannah McQueen表示，储备银行最新官方现金利率更新为利好消息。基于RBNZ周三维持OCR在5.5%的经济展望，她预计今年11月和2月OCR可能下调0.5%。房贷持有者将因此受益。昨日，Westpac NZ已下调房贷利率及定期存款利率，预计其他银行将跟进。对于即将重新固定房贷者，建议比较当前6个月和1年利率，若可行，短期固定以尽早享受利率下调。当前低房价是购房良机。利率下降时，房价往往上涨。随着生活成本持续高企，利率下调将刺激消费，提供财务决策良机。

在悉尼，生活成本高昂，交通拥堵，鳄梨价格昂贵，平均每个要5-6元。而在奥克兰，鳄梨价格亲民，每季平均1元，市场还能看到10个装5元的优惠。奥克兰海滩丰富，从市中心驾车15分钟内可达多个海滩，如使命湾、科希拉玛拉、圣赫利尔斯等。租金也相对较低，同样的价格在悉尼只能租到狭小的公寓，在奥克兰却能租到带海景的豪华公寓。奥克兰人友好，交通顺畅，咖啡品质世界顶级，且与自然美景近在咫尺。

尽管拍卖房屋数量大幅增加，但成交率却大幅下降，成交价格也进一步低于估值。奥克兰的情况尤其糟糕。

新西兰房地产网站Realestate.co.nz的最新数据显示，截至6月底，新西兰全国平均要价已连续四个月下跌，降至837,241纽币，比2月份下降了90,071纽币。奥克兰的平均要价也连续四个月下跌，6月份降至1,012,050纽币，比2月份下降了107,735纽币，距离跌破百万大关仅一步之遥。