房价

一年前，我撰文探讨了澳大利亚似乎对旅行者来说更加经济实惠和便捷。反响热烈，显见许多新西兰人与我有同感。当我离开新西兰时，我感觉仿佛是大迁徙的开始。没想到，这种迁徙只会加剧。似乎每两周，就有另一位朋友或同事宣布跨塔斯曼海迁徙。澳大利亚的魅力无可抵挡，更好的薪资、更优的工作条件，当然还有阳光。 新西兰已有超过8.5万名居民涌向澳大利亚。看来，虽然乌鸦以抢食闻名，但新西兰人现在正跨越海峡，寻找更好的机会。 为何如此？ 澳大利亚购房者的优势 以新西兰元计算（来源：1News） 让我们从住房开始，轻松一点。根据CoreLogic最新数据，如果你打算购房，澳大利亚似乎更具优势（除非你计划在悉尼购房，那祝你好运）。澳大利亚的中位房价，以新西兰元计算，略高于88万，而新西兰为93.1万。即使在悉尼和奥克兰这样的高价城市，数字也相当接近，房屋成本接近130万。如果你租房，比如我，你将支付更多，尤其是如果你住在悉尼。澳大利亚全国平均租金约为每周695新西兰元，而TradeMe表示新西兰略便宜，约为每周610新西兰元。但如果你在奥克兰，准备每周支付约660新西兰元，与悉尼的令人咋舌的820新西兰元相比。 以新西兰元计算（来源：1News） 在公用事业方面，令人震惊的是，澳大利亚再次占据上风。Canstar Blue显示，平均每月电费为122新西兰元，远低于新西兰人支付的196新西兰元。而在澳大利亚，我们每季度支付电费。我个人因为独自居住在这里，每三个月的电费大致在200-250新西兰元之间。 以新西兰元计算（来源：1News） 在杂货方面，澳大利亚的价格正在上涨，最新数据显示，这是我们一段时间以来看到的最昂贵的价格。关键在于，我们拥有丰富的超市选择。澳大利亚统计局表示，澳大利亚家庭平均每周在食品上花费约208新西兰元，而新西兰人每周的账单高达300新西兰元。 看来，澳大利亚市场竞争和监管的加剧，使消费者获得更好的交易。 薪资：给我钱 澳大利亚的平均周薪约为2094新西兰元，一年近10.9万新西兰元（来源：澳大利亚统计局）。相比之下，新西兰的平均周薪约为1593新西兰元，一年约8万新西兰元（来源：新西兰统计局），差距明显。 薪资在新西兰元（来源：1News） 这种薪资潜力对新西兰人，尤其是护士和警察等专业人士来说，是一个巨大的吸引力，正如我在《人才流失》系列中所报道的。1News揭露，过去一年，有322名新西兰警察申请在昆士兰警察局工作，新西兰护理行业流失了近2.4万名注册护士到澳大利亚。这只是在跨塔斯曼相互协议下注册的人数。在薪资提高近30%的情况下，更高的薪资和更好的工作条件难以抗拒。 成本生活与就业的混合 澳大利亚也正面临自己的生活成本危机，但有银色的光芒。最近数据显示，6月就业市场强劲，失业率低（来源：ABS）。与此同时，新西兰的通货膨胀略有下降，导致房贷利率下调，但失业率仍然是一个担忧，许多新西兰人寻求海外更好的机会。 总体情况 值得吗？对许多人来说，答案是肯定的。但澳大利亚也有自己的生活成本挑战。人们在支付房租和保持冰箱充足方面挣扎。作为刚来到这里的新西兰人，我可以诚实地告诉你，新西兰的生活成本与澳大利亚一样糟糕，而且由于较低的薪资，情况更糟。 不过，考虑到个人情况和长期目标，草确实更绿在另一边。 但我要对新西兰保持希望。解决这些问题，可以让我们留住人才，让自己的草地同样绿意盎然。毕竟，新西兰别有一番风味。

新西兰政府已取消前总理阿德恩实施的限制负扣税政策。自2021年起，投资者无法完全将抵押投资房产的利息支出作为租金收入的扣除项，旨在遏制投资者对现有住宅物业的兴趣，鼓励建设急需的新住宅。然而，新政府克里斯托弗·卢克斯上台后，已决定恢复投资者对利息支出的全额税前扣除权。这一变化将影响房价和租金，新西兰的房东和租户都将从中受益。

新西兰投资指南：五大不推荐投资地 在新西兰投资，选择正确地点比选择房产更重要。经济学家Ed McKnight，拥有经济学研究生文凭，五年投资经验，是新西兰投资者的可靠顾问。Andrew Nicol，拥有20年投资经验，作者及主持人，也参与了此次讨论。 1. **第5名：塔朗吉，北地** 塔朗吉的房价高昂，但增长潜力不如奥克兰。自1992年以来，奥克兰房价年均增长7%，而全国其他地区为6.2%。塔朗吉平均房价90万纽币，而奥克兰平均房价约100万纽币。因此，如果投资塔朗吉，不如直接投资奥克兰，获取更高的增长潜力。 2. **第4名：旺格努伊，马纳瓦图-旺格努伊** 旺格努伊房价增长迅速，但存在泡沫风险。在2015年至2020年间，区域房价飙升，而主要城市房价保持稳定。新冠疫情后，房价进一步上涨。旺格努伊房价看似过高，尽管低于全国平均水平，但对当地居民来说，价格偏高。 3. **第3名：瓦纳卡，皇后镇湖区** 瓦纳卡是新西兰最美丽的地区之一，但房价极高。平均房价接近200万纽币，对投资者来说，可能过于昂贵。一位投资者在度假时购买了价值145万纽币的房产，他可能过于关注房产的美观而非投资价值。 4. **第2名：吉斯伯恩** 吉斯伯恩经历了两次房价飙升。2015年，吉斯伯恩是投资热点，价格低于市场价值25%。随后，房价几乎翻了三倍。吉斯伯恩现在看起来过于昂贵，短期内不太可能再次出现房价飙升。 5. **第1名：特威泽尔，马肯基区** 特威泽尔是新西兰最昂贵的地区之一，平均房价超过40%的市场价值。当前，特威泽尔作为投资地点并不理想。 你推荐哪些投资地点？请在评论区分享你的观点。

当前房产投资主要依赖资本增值。过去几十年的高资本增值可能不再重现。目前，约20%的房产销售对象为投资者。但数据显示，约93%的投资者需要额外支付房贷，假设全款购房。近年来，租金收益率大幅下降。若以2000年全国中位房价约17万元、周租金约200元计算，同价位房产现值约77万元，周租金约600元。过去，投资者目标收益率约为10%，现在几乎难以达到。新西兰全国仅有约0.5%的房产拥有10%或更高的租金收益率，平均收益率约为4.2%。因此，大多数投资者依赖资本增值来弥补投资。即使租金收益率为5%，若全款购房，当前房贷利率可能高达7%。投资者接受需要额外支付房贷。许多人希望随着利率下降，房价上涨，投资表现会更好。专家指出，投资者需调整预期，债务收入比率可能影响房价增长速度，长期可能从6%至7%降至3%至4%。ANZ高级经济学家Miles Workman表示，政府计划增加土地供应和提高密度，可能使房价更合理。投资者可能面临新投资模式，资本增值可能不如过去。尽管投资房产仍具吸引力，但需寻找增值潜力或提高租金的房产，或发现价值洼地。目前，找到租客尤其重要，高房贷还款额使空置房更难覆盖。租金增长可能放缓，与租客收入紧密相关。尽管收入增长快速，但增速已放缓。租金收益率可能提高，但不会大幅增长，除非房价长期不增长。人们对于房产投资的态度正在改变。过去，投资房产被视为退休投资的唯一途径之一，但现在有更多投资选择。但利用贷款进入房产市场仍对一些人具有吸引力。如果股票投资增值一倍，投资者的回报可能翻倍。但若借80%的购房成本，然后增值一倍，投资者可能获得数倍于初始投资的回报。房产投资者Nick Gentle表示，通常只有在事后才能识别最佳投资时机。从全球金融危机后开始投资，当时难以预见机会。经验越丰富，越能识别机会。现在投资持平的投资者，随着时间推移，情况会有所改善。上一个周期持续了十年，现在是第二年。随着婴儿潮一代出售房产，将出现大量修复和改善旧房产的机会。Infometrics首席经济预测师Gareth Kiernan表示，未来某个时候，房价可能会出现上涨，推动房价更快增长。但投资者能否坚持等待，是关键问题。目前，难以预见推动房价上涨的催化剂，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解迹象有限。如果房价上涨需要三至四年的时间，那么问题就变成了投资者是否有能力，以及是否有决心，在资产价值停滞不前时继续支付房贷。

金融顾问预测，今年晚些时候新西兰房贷持有者有望得到缓解。EnableMe创始人Hannah McQueen表示，储备银行最新官方现金利率更新为利好消息。基于RBNZ周三维持OCR在5.5%的经济展望，她预计今年11月和2月OCR可能下调0.5%。房贷持有者将因此受益。昨日，Westpac NZ已下调房贷利率及定期存款利率，预计其他银行将跟进。对于即将重新固定房贷者，建议比较当前6个月和1年利率，若可行，短期固定以尽早享受利率下调。当前低房价是购房良机。利率下降时，房价往往上涨。随着生活成本持续高企，利率下调将刺激消费，提供财务决策良机。

在悉尼，生活成本高昂，交通拥堵，鳄梨价格昂贵，平均每个要5-6元。而在奥克兰，鳄梨价格亲民，每季平均1元，市场还能看到10个装5元的优惠。奥克兰海滩丰富，从市中心驾车15分钟内可达多个海滩，如使命湾、科希拉玛拉、圣赫利尔斯等。租金也相对较低，同样的价格在悉尼只能租到狭小的公寓，在奥克兰却能租到带海景的豪华公寓。奥克兰人友好，交通顺畅，咖啡品质世界顶级，且与自然美景近在咫尺。

尽管拍卖房屋数量大幅增加，但成交率却大幅下降，成交价格也进一步低于估值。奥克兰的情况尤其糟糕。

新西兰房地产网站Realestate.co.nz的最新数据显示，截至6月底，新西兰全国平均要价已连续四个月下跌，降至837,241纽币，比2月份下降了90,071纽币。奥克兰的平均要价也连续四个月下跌，6月份降至1,012,050纽币，比2月份下降了107,735纽币，距离跌破百万大关仅一步之遥。