住房负担

新西兰房价的历史与现状 长期以来，房价必须一直上涨似乎是新西兰政坛的核心信条之一，也是国民对房地产投资的坚定信念。2016年，梅蒂里亚·图雷（Metiria Turei）就为此付出了代价。当时，这位绿党领袖（时任）在接受“早间报道”采访时表示，房价需要减半——尽管这是一个长期目标——才能让住房再次变得可以负担。工党领袖安德鲁·利特尔（Andrew Little）称她的言论“不负责任”，而据我当时与之交谈的绿党人士表示，公众对此“吓坏了”。最近，杰辛达·阿德恩（Jacinda Ardern）寻求的也不过是房价“持续放缓”。 住房部长的大胆言论 但周一，住房部长克里斯·毕晓普（Chris Bishop）试探性地涉足了这片危险水域。当被《先驱报》记者托马斯·考夫兰（Thomas Coughlan）问及房价是否应该下跌时，他只是简单地回答：“是的”。“从任何客观标准来看，普通家庭收入与平均房价的比率都太高了。按照国际标准，它们严重难以负担，”他补充说。“房价下跌对拥有住房的人来说是不利的，但对没有住房的人来说，住房变得更容易负担。”到目前为止，毕晓普这番值得称赞的言论还没有给他带来什么麻烦。《东西报》报道了他的言论，读者的反应大多是积极的，尽管也有一些不同的声音。 房价下跌的可能性与影响 这可能是因为国家党可以说出绿党不能说的话。但也可能反映出这样一种观点正慢慢从边缘走向主流：房价实在太高了，因此必须下跌。事实上，房价过去也曾下跌过。相对于收入而言，房价从70年代中期到80年代中期大幅下降。在过去几年里，房价已经从疫情期间荒谬的峰值回落。但至关重要的是，毕晓普并没有明确说明他想要什么。当大多数人听到“房价下跌”时，他们想到的是这样一种情况：今年价值80万纽币的房子，明年只值79万纽币。但如果房价上涨的速度慢于通货膨胀，那仍然算作“经通胀调整后”或“实际”下跌。换句话说，如果一套价值80万纽币的房子以80.8万纽币（即上涨1%）的价格售出，但通货膨胀率为2%，那么相对于其他商品的成本，这套房子的价值已经“下跌”了。周二，当The Spinoff询问毕晓普指的是哪种情况时，他的办公室只表示，他“坚持昨天以及之前所有关于住房负担能力的言论”。这等于什么也没说——除了他没有抓住机会说：“是的，我绝对希望房屋的实际价值下降。”住房部长克里斯·毕晓普和总理克里斯托弗·拉克森（Christopher Luxon）今年3月在议会（图片来源：哈根·霍普金斯/盖蒂图片社） 政府的目标与公众的反应 有人可能会问：那又怎样？政府无法无限精确地控制房价，只能设定一个大致的目标。这在一定程度上是公平的。让一位住房部长谈论任何形式的房价下跌都是有益的，甚至是令人鼓舞的。但这种区别仍然很重要。首先，这与真正面对焦虑的房主与仍然不想吓坏他们（就像阿德恩那样）之间的区别。实现这两种情况所需的政府行动规模也有所不同。最后，这种区别对恢复负担能力的路径至关重要，负担能力通常被定义为房价仅为收入的三倍。根据interest.co.nz的数据，平均房价收入比已经从2021年的峰值9.3下降到今天的6.9。这是因为现在一套普通房子的价值为79万纽币，假设一个潜在的购房家庭由两名30岁的人、1.5份收入和一个孩子组成，那么可支配的平均收入为11.5万纽币。（其他假设会得出更高的比率。） 实现可负担性的挑战 如果我们假设收入每年将比通货膨胀率高出2.5%，就像新冠疫情前的十年那样，那么在“实际下跌”的情况下（房价上涨1%，但通货膨胀率为2%），这意味着什么？这意味着，在我们回到房价是收入三倍的情况之前，至少要等上20年。尽管如此，对于那些目前被拒之门外的人来说，这种缓慢而稳定的进展将代表着漫长的等待。如果房价冻结（以实际美元计算），负担能力可能会更快恢复：比如说，在15年内。但要让房价在十年内回到三比一的比率，房价必须以每年约3%的速度（以实际美元计算）下跌。这听起来可能不多，但实际上很多。一套价值79万纽币的房子，在经历了三年3%的跌幅后，只值72.1万纽币（以实际美元计算）。到十年结束时，它只值58万纽币。图片来源：蒂娜·蒂勒（Tina Tiller）这些都是粗略的数字：一个电子表格，而不是一个详细的模型。尽管如此，这些预计的跌幅足以让房主们感到恐慌。有些人很快就会欠银行的钱远远超过他们房子的价值。那些把退休希望寄托在投资房产上的人将会遇到麻烦，无论这种想法是对是错。如果“财富效应”（即人们在房屋价值上涨时会增加支出）是真实的，那么经济将会放缓。 公众舆论的转变 公众舆论在多大程度上发生了转变也不清楚。诚然，一段时间以来，民意调查显示，人们在概念上支持房价下跌：2022年，四分之三的新西兰人支持这一想法。去年，他们对房价下跌感到“乐观”的可能性远远大于“担忧”的可能性。但这与说自己房子的价格应该下跌完全不同——据我所知，上一次公众被问及这个具体问题时，只有四分之一的人表示赞成。这可能就是为什么，正如海登·唐奈尔（Hayden Donnell）和其他人所指出的那样，任何媒体提及房价下跌的语气都与宣布一位挚爱的亲人去世时的语气相同。这种情况可能会改变：“有抱负的房主”和“有抱负的房主父母”的人口统计数据可能会超过“不要动我的房价”人群。媒体报道可能会发生变化。但如果不是这样，任何对房价的真正冲击都需要国家党在下次选举前的两年半时间里面对负面报道——而且，如上所述，还要承受房价的惊人下跌。 未来的展望 这就是多年来任由房价涨到如此疯狂的高度所带来的问题：房价回落可能会很痛苦，也可能会很缓慢。值得注意的是，毕晓普公开承诺，他的目标只是实现房价是收入的“三到五倍”——这提供了一些回旋的余地。仅仅冻结房价就能让我们在下一个十年初达到毕晓普目标的上限。当然，没有人能准确预测价格会如何应对任何特定的政府行动或更广泛的经济冲击。毕晓普是一位精明的政治家：如果他愿意公开讨论房价下跌，那么这场辩论显然已经发生了一些变化。但与任何能更快地实现住房负担能力的措施相比，温和的停滞更有可能是国家党的理想情况。

澳洲住房市场是英语国家中最难以负担的，三个首府城市跻身全球十大最难以负担的城市之列。 澳洲城市跻身全球最难负担榜单 一年一度的Demographia报告将悉尼列为全球第二大最难买房的城市，这是这座海港城市16年来第15次跻身全球前三。 Demographia通过衡量全球各城市的房价与收入之比，给出榜单排名。 根据Demographia最新发布的《国际住房负担能力报告》，悉尼的房价是平均收入的13.8倍，被认为“难以承受”。 只有中国香港的房价收入比比悉尼更糟糕。 墨尔本和阿德莱德也上榜 墨尔本在全球最难以负担的城市中排名第七，阿德莱德排名第九。和悉尼一样，这两座城市也被贴上了“难以承受”的标签。 布里斯班与大伦敦和迈阿密并列第13位。 在整个澳洲，房价平均为典型收入的9.7倍，高于美国、英国、加拿大、爱尔兰和新西兰。 澳洲住房负担能力恶化 Demographia指出，近年来，澳洲的住房负担能力明显恶化，2019年的房价与收入之比为6.9。PropTrack的数据显示，自2020年以来，澳洲房地产价格猛涨了约40%。 报告称，自21世纪初或更早以来，澳洲所有五个主要房地产市场都已经严重无法负担。 收入不平等加剧 澳洲也是房价最高和最低的市场之间差距最大的国家之一，这表明收入不平等正在加剧。 而在许多国家，严重负担不起的住房与国内净移民之间存在密切联系。澳洲统计局的数据显示，2023年的净海外移民人数达到历史最高水平，达到547,200人，超过了2022年创下的433,100人的纪录。 中产阶级承受巨大压力 Demographia报告补充称，不断恶化的住房负担能力正在侵蚀中产阶级。 报告称，“几十年来，在高收入国家，强大的中产阶级的一个标志是拥有住房的普遍能力——房价通常与家庭收入同步上涨。 “直到上世纪90年代，在新西兰、加拿大、美国、澳洲、英国和爱尔兰的大部分(如果不是全部的话)房地产市场，房价还是家庭收入的三倍或更低。 然而，这种联系在许多市场已经被打破，房价的涨幅远远高于家庭收入(以房价收入比或“中位数倍数”衡量)。土地价格现在要贵得多，在旧金山、悉尼、温哥华、檀香山和奥克兰等市场，房价相对于家庭收入增长了两倍。 全球最难买房的城市TOP 10 1. 中国香港 2. 悉尼 3. 温哥华 4. …