生活

灰镇污水處理廠容量已達上限，新污水連接申請暫停，影響200戶發展計劃，預計可增10-15%人口。市長表示無關緊要，過度反應是錯的。已批和審批中的申請不受影響。灰鎮議員Alistair Plimmer指此決定對經濟增長有「寒霜效應」。市長Martin Bosley認為，限制新連接是「增長制動器」，需要更多人居住以增加稅基。

在2021年初，塔朗吉爾的未來“前景黯淡”。該市議會被解散，市中心布滿了空置商店，而Covid大流行則籠罩著紐西蘭第五大城市。四人委員會，由前國家黨議員安妮·托利領導，被委任轉變其命運。他們一到任，未實現的項目“從櫃子裡掉出來”，托利說。四人委員會在任近四年，完成了眾多項目，其中一些項目已經進行了20年。然而，他們的任期在城市中引起分歧，許多人反對他們的任命。委員會成員比爾·瓦利斯說，委員會被任命來完成工作並開始行動。他們由前地方政府部長納納亞·馬胡塔選出，於2021年2月開始任期，此前馬胡塔因行為不當、內鬥、泄露機密信息以及無法設定現實水平的稅率而解散了前議會。組成托利團隊的委員會成員包括： Planner with Māori engagement expertise，沙德拉赫·羅勒斯； Planner with local government management experience，比爾·瓦利斯； 以及 Infrastructure New Zealand的前首席執行官，史蒂芬·塞爾伍德。塞爾伍德說，委員會的統一方向是一大資產。在塔朗吉爾首次選舉前五年的前夕，地方民主報道與委員會坐下來談論運營塔朗吉爾的挑戰和勝利。這四個人從未一起工作，但他們基於共同的使命迅速形成了聯繫。他們甚至可以互相補充對方的句子，他們之間的歡樂氣氛顯而易見。**找到塔朗吉爾的脈搏** 2021年，市中心唯一的希望是價值2億紐元的Farmers開發項目，托利說。 “沒有太多其他東西，就像有著不可能目標的幽靈在主街上游蕩。”羅勒斯，一個塔朗吉爾本地人，回憶起那段時間。 “我們的未來？前景黯淡。’人們現在可以看到未來的前景。」部分未來是價值3.06億紐元的市政廣場Te Manawataki o Te Papa，預計2028年完工。該廣場將設有圖書館、市政會議的whare和該市的第一個博物館和展覽中心。除了對碼頭和其它公共空間的升級之外，該項目和市政廣場的500億紐元投資旨在重新激活城市的中心。**希望的遺產** 尽管市議會的巨大投資，Te Manawataki o Te Papa並不是托利想要的遺產。 “我想要留下一個為其歷史驕傲、知道其未來的城市，並正在積極實現它。” “我們來時，發現一個組織[塔朗吉爾市議會]非常防禦性，非常內向。從第一天起，我們就決心確保市議會非常外向，並在社區中工作。”她最喜歡的例子是最近在芒格努伊山開放的價值360萬紐元的滑板公園。托利說，該公園體現了委員會在塔朗吉爾所取得的成就。它由社區小組和滑板公園設計師Rich …

通货膨胀降至三年低点，但租金、税率和保险费用仍在上涨。超市购物的阿克兰居民表示生活成本危机尚未结束。许多人仍在精打细算。房租上涨近5%，税率上涨超过9%。房产投资者联合会倡导者马特·鲍尔表示，房东成本增加、利率翻倍、市政税率上涨近10%、保险费用上涨14%等因素导致租金上涨。保险费用过去一年上涨14%。保险理事会主席克里斯·法奥伊表示，新西兰在天气相关事件后的风险评级上升，导致保费上涨。尽管再保险成本在过去三个月已稳定，但气候变化风险持续存在。对于房主和企业而言，通货膨胀回归储备银行1-3%的目标区间，年底有望迎来利率下调。

房贷压力大？七种缓解策略 房贷压力增加，原因在于利率上升与经济衰退。尽管整体房贷压力仍低，但正在上升。4月非还本付息房贷余额达1901亿，同比增7.8%，包括逾期90天以上及被认定为不良的贷款。不良贷款比率从2023年4月的0.3%升至0.5%。 以下七种策略可供考虑： 1. 利息只付：调整为只付利息结构，可降低支付额。初期大部分支付为利息，调整后支付额减少。现有贷款利息只付比例增加，可能因投资者为减轻支付压力而调整。 2. 重新规划：可将贷款期限延长，如将25年贷款重新规划为20年，支付额减少。但需注意，长期支付利息总额增加。 3. 暂停还款：可申请暂停还款，但需支付利息，还款期延长或支付额增加。 4. 出售出租：退出市场，但需考虑房产价值变动，可能影响未来购房能力。 5. 租出房产：将房产出租，利息可抵税，但需考虑租金收入与成本。 6. 反向房贷：适合老年人，以房产价值为担保，获取资金，无需立即还款。 7. 硬件困难申请：若遭遇不可预见困难，可向银行申请援助，可能调整贷款安排。 目前，房贷压力水平似乎较低，但未来可能增加。

如果此法案原样通过，房东可能因以下理由无故驱逐租客： – 不喜欢租客的鞋子颜色。 – 想测试新学的调色技巧。 – 不喜欢租客的短信语气。 – 认为能从其他人那里获得更高租金。 – 突然发现可能有宝藏埋在花园里。 – 想要神秘和酷炫。 – 看中租客的菜园，菜快熟了。 – 不喜欢租客的新发型。 – 朋友想搬进来。 – 上次检查时租客没整理床铺。 – 想保持神秘感。 – 猜疑租客在厨房煮鱼。 最糟糕的是，房东无需说明理由，租客在寻找新住处时，会担心鞋子、发型和短信技巧。如果驱逐理由是迟交租金超过三周、房东或家人需要居住或用于雇员或承包商，租客只有42天搬离（原为63天）。如果房子要卖，新业主要求空置，租客也只有42天。固定期限租约，房东只需在租约到期前21天通知，无需理由。无论租约新旧，此规定均适用。 该法案第一版引入宠物押金，旨在让有宠物的租客更容易找到租赁房源。争议点在于第二版终止租约，恢复无因驱逐（2020年《住宅租赁法》曾禁止），引发住房及租客权益组织担忧。法案在议会初读后，已提交给专门委员会，截止日期为7月3日。Renters United呼吁公众提交批评意见，认为无因驱逐削弱了租客权利。如果被无故驱逐，租客可能不敢要求房东遵守健康住宅标准或遵守其他规定，因为最简单的做法是驱逐租客，寻找不寻求权利的新租客。无因驱逐还可能允许房东在租约之间大幅提高租金。现行法律允许每年调整一次租金，如果租金过高，租客可以挑战调整。驱逐租客后获取新租客，可能成为提高租金的激励。政府声称此法案旨在消除租赁供应障碍，激励房东出租房产。然而，大量研究表明，被驱逐对租客而言压力大、费用高，搬家会加速成年人衰老，对儿童产生长期负面影响。住房部长Chris Bishop试图将恢复无因驱逐描述为“对租客有利的举措”，但住房与城市发展部的监管影响声明指出，这并非事实。房东无需喜欢租客的鞋子或烹饪，任何人都有权嫉妒租客的菜园，但大多数人不会认为这是驱逐的理由。该法案还需经过多个立法步骤才能成为法律。专门委员会将在六个月内收集信息（包括公众提交的意见），并准备报告，包括建议的更改。如果提出更改，将发布另一份法案副本，再次在议会读取并投票。法案可能在此被否决，或在进一步修改后进入另一版本。最终投票后，房东可能已经开始关注你的西红柿。

新西兰最大银行下调房贷利率，因通胀率下降。ANZ从明日起调整利率，两年固定房贷标准利率下调30个基点至7.09%，特别利率为6.49%。三年固定房贷同样下调30个基点。一年固定房贷标准利率下调29个基点至7.45%，特别利率为6.85%。ANZ还下调了6个月及以上期限的定期存款利率，幅度在10至30个基点之间。ANZ个人银行业务负责人Grant Knuckey表示，尽管通胀尚未完全受控，但银行已下调利率以减轻客户负担。随着批发利率下降，预计最早8月将下调官方现金利率。ANZ经济学家此前预计首次降息将在2月，但现在预测最早11月开始降息25个基点。ASB认为降息可能最早在下月开始。Kiwibank认为通胀有望在当前季度降至3%以下，RBNZ的2%目标有望在2025年实现。

当前房产投资主要依赖资本增值。过去几十年的高资本增值可能不再重现。目前，约20%的房产销售对象为投资者。但数据显示，约93%的投资者需要额外支付房贷，假设全款购房。近年来，租金收益率大幅下降。若以2000年全国中位房价约17万元、周租金约200元计算，同价位房产现值约77万元，周租金约600元。过去，投资者目标收益率约为10%，现在几乎难以达到。新西兰全国仅有约0.5%的房产拥有10%或更高的租金收益率，平均收益率约为4.2%。因此，大多数投资者依赖资本增值来弥补投资。即使租金收益率为5%，若全款购房，当前房贷利率可能高达7%。投资者接受需要额外支付房贷。许多人希望随着利率下降，房价上涨，投资表现会更好。专家指出，投资者需调整预期，债务收入比率可能影响房价增长速度，长期可能从6%至7%降至3%至4%。ANZ高级经济学家Miles Workman表示，政府计划增加土地供应和提高密度，可能使房价更合理。投资者可能面临新投资模式，资本增值可能不如过去。尽管投资房产仍具吸引力，但需寻找增值潜力或提高租金的房产，或发现价值洼地。目前，找到租客尤其重要，高房贷还款额使空置房更难覆盖。租金增长可能放缓，与租客收入紧密相关。尽管收入增长快速，但增速已放缓。租金收益率可能提高，但不会大幅增长，除非房价长期不增长。人们对于房产投资的态度正在改变。过去，投资房产被视为退休投资的唯一途径之一，但现在有更多投资选择。但利用贷款进入房产市场仍对一些人具有吸引力。如果股票投资增值一倍，投资者的回报可能翻倍。但若借80%的购房成本，然后增值一倍，投资者可能获得数倍于初始投资的回报。房产投资者Nick Gentle表示，通常只有在事后才能识别最佳投资时机。从全球金融危机后开始投资，当时难以预见机会。经验越丰富，越能识别机会。现在投资持平的投资者，随着时间推移，情况会有所改善。上一个周期持续了十年，现在是第二年。随着婴儿潮一代出售房产，将出现大量修复和改善旧房产的机会。Infometrics首席经济预测师Gareth Kiernan表示，未来某个时候，房价可能会出现上涨，推动房价更快增长。但投资者能否坚持等待，是关键问题。目前，难以预见推动房价上涨的催化剂，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解迹象有限。如果房价上涨需要三至四年的时间，那么问题就变成了投资者是否有能力，以及是否有决心，在资产价值停滞不前时继续支付房贷。

一名21歲的女大學生兼零售店員，住在惠靈頓寒冷的公寓裡，與五位室友共用。她每年收入約1.6萬新幣，經常為錢發愁。每周食品開支約110新幣，咖啡和外出就餐各25新幣。她夢想能有更多錢來取暖。

新婚夫妇亚瑟·李和格蕾丝·阮穿着传统越南Ao Dai服装，游览奥克兰，参观新旧建筑。他们对邓迪的古老建筑印象深刻，特别是邓迪火车站和拉纳克城堡。李先生说：“这里的每一座建筑都很美丽，充满苏格兰风情。”“你仿佛能感受到这里独特的历史。”李先生七年前移居奥克兰学习，现在是一名合同财务顾问。他们一年前在越南度假时相识，二月结为夫妇。李先生表示：“新西兰提供了许多机会，人们友好，风景美丽。”“我们认为这里将是养育孩子的理想之地。”

数百位新西兰华人周六参加了奥克兰的一次集会，集会由犯罪预防小组组织。安全社区协会主席戴维·杨在集会上表示：“我们向政府传达，够了就是够了。”“最近帕帕托托的珠宝店抢劫案和帕库朗加的中国男孩袭击事件促使我们所有人团结一致。”“我们的主要要求是将刑事责任年龄降低至16岁（现有为18岁），并为严重少年罪犯的父母引入刑事责任。”戴维·杨表示，他们已将这些要求向在场的国家党议员提出，议员们承诺会将此事提交给执政联盟。国家党名单议员南希·卢坚称政府专注于恢复法律秩序。“自12月以来，议会司法特别委员会已审议了16项法案。”“这向犯罪分子明确表明，我们对违法零容忍。虽然情况正在好转，但需要时间。”ACT党领袖戴维·西蒙也参加了抗议活动，他表示：“今天抗议的人们感到他们没有被听到。我在这里告诉他们，我们在倾听并采取行动。”“在我们执政的七个月里，我们削减了文化报告的资助，修改了判刑法，恢复了三击法，增加了监狱容量，引入了严重少年犯类别，启动了训练营试点，改变了警方的优先事项并增加了警力。”西蒙重申了ACT的竞选承诺，将刑事责任年龄降低至17岁。“我们竞选的目标是将刑事责任年龄降低至17岁。我们现在所属的政府尚未同意。但这仍然是我们的政策，我们将继续在未来的竞选中倡导这一政策。”西蒙的议会同事、ACT名单议员帕姆·帕尔梅承诺将抗议者的声音带到国会。“我们要确保他们的声音被重视并带到国会。”工党议员、泰阿塔乌议员菲尔·特福德表示，他不支持将刑事责任年龄降低至16岁的要求，但他表示：“我们能做的一切，包括在适当的情况下改变法律，以有效阻止重复犯罪并降低犯罪率，我们都应该去做。”“国家党在竞选时提出了简单的标语解决方案和强硬的犯罪言论。但自从他们上台以来，犯罪率并未下降。”特福德表示，这告诉我们，降低犯罪率需要更深入和明智的方法。一些抗议者提到了最近针对16岁少年卢泽的疑似种族攻击事件，他在乘坐公交车时遭受了严重面部伤害。居住在东奥克兰的西西·谢表示，近年来犯罪情况变得更糟。“我不再感到乘坐公交车安全了。”居住在雷穆拉的莉莉安·欧杨补充说：“作为新西兰华人，我每天都在担心我女儿去大学的安全。我们希望政府确保此类事件不再发生。”国家议员卢呼吁每个人在新西兰面对种族主义时要站出来。“大声说出来。我们都应该在这个我们热爱的国家感到安全。”“只有当我们团结起来谈论这个问题，事情才会改变。”