周三的通货膨胀数据显示，年度通胀率降至3.3%，创三年新低，低于储备银行（RBNZ）和部分经济学家的预期。然而，国内通胀率仍保持“粘性”，连续超过RBNZ的预测。这可能使利率下调推迟。尽管如此，我认为在圣诞节前看到利率下调的可能性超过一半。RBNZ在7月10日的官方现金利率（OCR）审查中，出人意料地采取了鸽派立场，其最新预测显示OCR在2025年下半年之前不会下调。目前，OCR保持在5.5%，自2023年5月以来未变。经济前景黯淡，GDP在3月季度增长0.2%，此前连续五个季度收缩。预计6季度经济可能再次下滑。RBNZ的任务是将通胀率维持在1%至3%之间，目标为2%。然而，通胀已连续三年超过3%。从2021年3月的1.5%增长到2022年6月的7.3%。降低通胀需要时间。从2023年3月的6.7%降至2024年3月的4.0%，现在降至3.3%。RBNZ预计在9季度和12季度分别降至3.0%和2.9%。在最近的OCR审查中，RBNZ表示通胀可能在下半年降至3%以下，可能比预期更早。一些经济学家认为9季度通胀将降至3%以下。RBNZ计划在2024年进行三次OCR审查，之后是三个月的夏季休会。审查日期分别为8月14日、10月9日和11月27日。目前，金融市场预计8月会议有超过50%的概率下调OCR，10月会议下调概率已完全定价，11月预计有三次下调。在8月14日的下一次OCR审查之前，RBNZ将关注6季度的劳动力市场数据。这些数据将于8月7日发布，对OCR设定过程至关重要。RBNZ预计失业率将从3月的4.3%升至4.6%。鉴于近期发布的经济数据，8月7日的数据可能高于4.6%。这样的结果将证明OCR下调的必要性。RBNZ在8月14日的审查之前还将考虑其预期调查结果，其中企业领导者和关键经济预测者对未来的通胀路径发表意见。如果结果有利，将对OCR预期产生进一步的下行压力。然而，RBNZ目前可能继续观察和等待。我的猜测是，我们很快会看到利率下调，但不是现在。可能的场景是，RBNZ在8月货币政策声明中为利率下调铺平道路，如果9季度的通胀数据降至3%以下，则可能在11月下调OCR。银行会如何行动？他们可能会提前调整定期存款利率，特别是长期利率。他们是否会迅速调整抵押贷款？这很难说。大幅调整可能要等到RBNZ明确表示何时可能采取行动。人们将不得不忍受更高的利率一段时间。但我们正在接近。
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新西兰投资指南：五大不推荐投资地 在新西兰投资，选择正确地点比选择房产更重要。经济学家Ed McKnight，拥有经济学研究生文凭，五年投资经验，是新西兰投资者的可靠顾问。Andrew Nicol，拥有20年投资经验，作者及主持人，也参与了此次讨论。 1. **第5名：塔朗吉，北地** 塔朗吉的房价高昂，但增长潜力不如奥克兰。自1992年以来，奥克兰房价年均增长7%，而全国其他地区为6.2%。塔朗吉平均房价90万纽币，而奥克兰平均房价约100万纽币。因此，如果投资塔朗吉，不如直接投资奥克兰，获取更高的增长潜力。 2. **第4名：旺格努伊，马纳瓦图-旺格努伊** 旺格努伊房价增长迅速，但存在泡沫风险。在2015年至2020年间，区域房价飙升，而主要城市房价保持稳定。新冠疫情后，房价进一步上涨。旺格努伊房价看似过高，尽管低于全国平均水平，但对当地居民来说，价格偏高。 3. **第3名：瓦纳卡，皇后镇湖区** 瓦纳卡是新西兰最美丽的地区之一，但房价极高。平均房价接近200万纽币，对投资者来说，可能过于昂贵。一位投资者在度假时购买了价值145万纽币的房产，他可能过于关注房产的美观而非投资价值。 4. **第2名：吉斯伯恩** 吉斯伯恩经历了两次房价飙升。2015年，吉斯伯恩是投资热点，价格低于市场价值25%。随后，房价几乎翻了三倍。吉斯伯恩现在看起来过于昂贵，短期内不太可能再次出现房价飙升。 5. **第1名：特威泽尔，马肯基区** 特威泽尔是新西兰最昂贵的地区之一，平均房价超过40%的市场价值。当前，特威泽尔作为投资地点并不理想。 你推荐哪些投资地点？请在评论区分享你的观点。
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当前房产投资主要依赖资本增值。过去几十年的高资本增值可能不再重现。目前，约20%的房产销售对象为投资者。但数据显示，约93%的投资者需要额外支付房贷，假设全款购房。近年来，租金收益率大幅下降。若以2000年全国中位房价约17万元、周租金约200元计算，同价位房产现值约77万元，周租金约600元。过去，投资者目标收益率约为10%，现在几乎难以达到。新西兰全国仅有约0.5%的房产拥有10%或更高的租金收益率，平均收益率约为4.2%。因此，大多数投资者依赖资本增值来弥补投资。即使租金收益率为5%，若全款购房，当前房贷利率可能高达7%。投资者接受需要额外支付房贷。许多人希望随着利率下降，房价上涨，投资表现会更好。专家指出，投资者需调整预期，债务收入比率可能影响房价增长速度，长期可能从6%至7%降至3%至4%。ANZ高级经济学家Miles Workman表示，政府计划增加土地供应和提高密度，可能使房价更合理。投资者可能面临新投资模式，资本增值可能不如过去。尽管投资房产仍具吸引力，但需寻找增值潜力或提高租金的房产，或发现价值洼地。目前，找到租客尤其重要，高房贷还款额使空置房更难覆盖。租金增长可能放缓，与租客收入紧密相关。尽管收入增长快速，但增速已放缓。租金收益率可能提高，但不会大幅增长，除非房价长期不增长。人们对于房产投资的态度正在改变。过去，投资房产被视为退休投资的唯一途径之一，但现在有更多投资选择。但利用贷款进入房产市场仍对一些人具有吸引力。如果股票投资增值一倍，投资者的回报可能翻倍。但若借80%的购房成本，然后增值一倍，投资者可能获得数倍于初始投资的回报。房产投资者Nick Gentle表示，通常只有在事后才能识别最佳投资时机。从全球金融危机后开始投资，当时难以预见机会。经验越丰富，越能识别机会。现在投资持平的投资者，随着时间推移，情况会有所改善。上一个周期持续了十年，现在是第二年。随着婴儿潮一代出售房产，将出现大量修复和改善旧房产的机会。Infometrics首席经济预测师Gareth Kiernan表示，未来某个时候，房价可能会出现上涨，推动房价更快增长。但投资者能否坚持等待，是关键问题。目前，难以预见推动房价上涨的催化剂，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解迹象有限。如果房价上涨需要三至四年的时间，那么问题就变成了投资者是否有能力，以及是否有决心，在资产价值停滞不前时继续支付房贷。
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2018年，大规模露宿車內成為罕見現象。當時，房價問題惡化。我在馬努瓦瓦的克拉登圖書館後方找到一例。記者深夜接近車內人士詢問，通常反應不佳，但此人欣然應對。露宿車內並非他的最終選擇。
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井市中心Reading Cinema旧址上市出售。该Courtenay Place房产占地1.5公顷，位于首都黄金地段，由JLL在周六通过One Roof列出。这是市中心为数不多的私有开发地产之一。影院于2019年关闭，因地震风险。惠灵顿市议会曾计划以3200万澳元收购土地，租赁给公司，但4月取消。One Roof列出称其为“惠灵顿最重要开发机会”，“拥有无限开发潜力”。JLL新西兰董事总经理Todd Lauchlan表示，该地最高可建42.5米。全高开发将可欣赏惠灵湾和北部山脉的美景，适合住宅、酒店或办公用途。该区域还将从惠灵顿市议会和新西兰交通局Waka Kotahi计划的Golden Mile复兴中受益，为CBD注入新活力。JLL新西兰资本市场负责人Jonathan Ogg表示，新业主可受益于惠灵顿日益增长的住宅和办公需求。首季度，惠灵顿的顶级办公空置率仅为3.3%，平均租金在4月季度增长3.1%，为全国第三高。JLL呼吁国际意向书，截止日期为8月15日。
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Wellington正在考虑转向土地价值税。在Urbanerds每月的Waitoa社交俱乐部聚会中，城市规划师、工程师、分析师、活动家和几位市议员热衷于探讨交通和住房政策的细节。这种税制改革在城市决策者中越来越受欢迎，可能在明年某个时候被市议会讨论。当前系统根据房产总价值（土地和建筑）征收税率，这意味着一个开发的房产，如带有地面零售的公寓楼，将比隔壁空地支付更多税率，尽管公寓楼对城市贡献更大。目前的评级系统有两个主要问题，土地价值税可以解决。商业差异：商业物业的税率是同等价值住宅物业的3.7倍，这使得新商店、餐厅或办公室难以生存。与奥克兰或克赖斯特彻奇相比，这种差距更大，这意味着惠灵顿对企业的经济友好程度低于这两个城市（实际上，它负担不起）。目标税率：惠灵顿和其他城市一样，希望土地所有者建设以使城市更好。但当前的评级系统有时会激励相反的行为。损坏的建筑或地面停车场的所有者有时发现什么都不做更便宜、更有利可图。所有者只需让其闲置，保持财产价值和税率成本最低，同时享受土地的资本收益。土地价值税可以鼓励空置业主要么对土地采取行动，要么将其出售给愿意采取行动的人。惠灵顿的公寓和联排别墅业主将是最大的赢家。郊区居民也会受益，因为他们的房产价值中，房屋价值的比例更高。受影响最大的是任何持有未开发土地的人。对于住宅纳税人来说，这意味着在高价值地区拥有低密度房屋的人，如Mount Victoria或Thorndon的单层木别墅。
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