房地产

投资三居室住宅的时代可能即将结束，因为三居室住宅的租金收益率很低，现金流更差。投资者可能会在公寓等多单元住宅中找到更有吸引力的选择。

新西兰央行降息后，多家银行下调浮动利率，其中奇异银行率先将浮动利率下调25个基点至8.25%。

2024年可能是买房的好时机，尽管面临挑战，但房价已低于峰值，利率下降将推动房价上涨，现在买房选择更多，未来房价增长或将受限。

单亲家庭仅依靠社会发展部的财务支持，近期成功获得房贷，部分仅需5%首付。银行在审批房贷时，主要考虑哪些因素？5%首付如为赠款，审批标准有何不同？哪些银行或次级贷款机构对个人情况更为宽容？为符合条件的首次购房者，Kāinga Ora提供高达95,000元年收入的贷款。首付可为赠款，无需自筹。关键在于证明还款能力。增加收入可考虑合租，但房产规模需相应扩大。银行通常采用统一方式评估贷款负担能力，不会批准导致借款人陷入困境的贷款。建议先咨询房贷顾问，评估贷款可行性。次级贷款机构要求更高首付，利率也更高。

西太平洋银行，澳大利亚最大银行之一，三周内二度下调房贷利率。各大银行近两周相继调低利率，因最新数据显示通胀率下降。西太平洋银行发言人表示，此次调整后，该行12个月和18个月期的热门房贷利率与五大银行并列最低，3年和4年期则为最低。自7月初以来，该行所有期限的房贷利率下调了0.1%至0.4%。一年期固定利率房贷标准利率将从7.49%下调至7.45%，特别利率为6.85%。两年期固定利率房贷标准利率将从7.35%下调至7.09%，特别利率为6.49%。银行还下调了不同期限的定期存款利率，幅度为0.1%至0.3%。西太平洋新西兰产品与市场总经理莎拉·赫恩表示，银行正将批发利率下降转嫁给客户。此举对近期打算重新固定房贷的客户来说是个好消息。尽管短期贷款更受欢迎，但一些房主仍偏好锁定更长时间的利率，西太平洋银行现在提供5年期特别利率低于6%的选项。调整将于明日生效。这一变动紧随上周统计局数据显示，年度通胀率降至三年来最低水平，仅上涨3.3%，接近储备银行1-3%的目标范围。银行经济学家现在预测今年晚些时候将下调官方现金利率。ANZ经济学家此前预计首次下调将在2月开始。但上周发布的研究报告中表示：“我们已将首次25个基点的官方现金利率下调时间预测至11月，而非2月。”报告称，降息更可能早于晚些时候，并预计随后将有一系列下调，直至降至3.5%。ASB则表示：“2024年的剩余官方现金利率决策都处于‘开放状态’，降息可能最早在下个月就开始。”Kiwibank评估认为：“我们仍认为通胀将在当前季度降至3%以下。今天的核心通胀进展使我们对储备银行2%的目标在2025年实现的信心增强。利率救济即将到来。”在过去两年中，储备银行通过提高官方现金利率和利率，积极遏制通胀和经济支出。

灰镇污水處理廠容量已達上限，新污水連接申請暫停，影響200戶發展計劃，預計可增10-15%人口。市長表示無關緊要，過度反應是錯的。已批和審批中的申請不受影響。灰鎮議員Alistair Plimmer指此決定對經濟增長有「寒霜效應」。市長Martin Bosley認為，限制新連接是「增長制動器」，需要更多人居住以增加稅基。

银行悄悄提供低于公开特惠利率的房贷利率。西太平洋银行和澳新银行近期下调部分短期利率，但经纪人表示，实际获取的利率更低。专家指出，银行间竞争不激烈，房贷大战可能在楼市回暖的2025年后才出现。

房贷压力大？七种缓解策略 房贷压力增加，原因在于利率上升与经济衰退。尽管整体房贷压力仍低，但正在上升。4月非还本付息房贷余额达1901亿，同比增7.8%，包括逾期90天以上及被认定为不良的贷款。不良贷款比率从2023年4月的0.3%升至0.5%。 以下七种策略可供考虑： 1. 利息只付：调整为只付利息结构，可降低支付额。初期大部分支付为利息，调整后支付额减少。现有贷款利息只付比例增加，可能因投资者为减轻支付压力而调整。 2. 重新规划：可将贷款期限延长，如将25年贷款重新规划为20年，支付额减少。但需注意，长期支付利息总额增加。 3. 暂停还款：可申请暂停还款，但需支付利息，还款期延长或支付额增加。 4. 出售出租：退出市场，但需考虑房产价值变动，可能影响未来购房能力。 5. 租出房产：将房产出租，利息可抵税，但需考虑租金收入与成本。 6. 反向房贷：适合老年人，以房产价值为担保，获取资金，无需立即还款。 7. 硬件困难申请：若遭遇不可预见困难，可向银行申请援助，可能调整贷款安排。 目前，房贷压力水平似乎较低，但未来可能增加。

如果此法案原样通过，房东可能因以下理由无故驱逐租客： – 不喜欢租客的鞋子颜色。 – 想测试新学的调色技巧。 – 不喜欢租客的短信语气。 – 认为能从其他人那里获得更高租金。 – 突然发现可能有宝藏埋在花园里。 – 想要神秘和酷炫。 – 看中租客的菜园，菜快熟了。 – 不喜欢租客的新发型。 – 朋友想搬进来。 – 上次检查时租客没整理床铺。 – 想保持神秘感。 – 猜疑租客在厨房煮鱼。 最糟糕的是，房东无需说明理由，租客在寻找新住处时，会担心鞋子、发型和短信技巧。如果驱逐理由是迟交租金超过三周、房东或家人需要居住或用于雇员或承包商，租客只有42天搬离（原为63天）。如果房子要卖，新业主要求空置，租客也只有42天。固定期限租约，房东只需在租约到期前21天通知，无需理由。无论租约新旧，此规定均适用。 该法案第一版引入宠物押金，旨在让有宠物的租客更容易找到租赁房源。争议点在于第二版终止租约，恢复无因驱逐（2020年《住宅租赁法》曾禁止），引发住房及租客权益组织担忧。法案在议会初读后，已提交给专门委员会，截止日期为7月3日。Renters United呼吁公众提交批评意见，认为无因驱逐削弱了租客权利。如果被无故驱逐，租客可能不敢要求房东遵守健康住宅标准或遵守其他规定，因为最简单的做法是驱逐租客，寻找不寻求权利的新租客。无因驱逐还可能允许房东在租约之间大幅提高租金。现行法律允许每年调整一次租金，如果租金过高，租客可以挑战调整。驱逐租客后获取新租客，可能成为提高租金的激励。政府声称此法案旨在消除租赁供应障碍，激励房东出租房产。然而，大量研究表明，被驱逐对租客而言压力大、费用高，搬家会加速成年人衰老，对儿童产生长期负面影响。住房部长Chris Bishop试图将恢复无因驱逐描述为“对租客有利的举措”，但住房与城市发展部的监管影响声明指出，这并非事实。房东无需喜欢租客的鞋子或烹饪，任何人都有权嫉妒租客的菜园，但大多数人不会认为这是驱逐的理由。该法案还需经过多个立法步骤才能成为法律。专门委员会将在六个月内收集信息（包括公众提交的意见），并准备报告，包括建议的更改。如果提出更改，将发布另一份法案副本，再次在议会读取并投票。法案可能在此被否决，或在进一步修改后进入另一版本。最终投票后，房东可能已经开始关注你的西红柿。

新西兰最大银行下调房贷利率，因通胀率下降。ANZ从明日起调整利率，两年固定房贷标准利率下调30个基点至7.09%，特别利率为6.49%。三年固定房贷同样下调30个基点。一年固定房贷标准利率下调29个基点至7.45%，特别利率为6.85%。ANZ还下调了6个月及以上期限的定期存款利率，幅度在10至30个基点之间。ANZ个人银行业务负责人Grant Knuckey表示，尽管通胀尚未完全受控，但银行已下调利率以减轻客户负担。随着批发利率下降，预计最早8月将下调官方现金利率。ANZ经济学家此前预计首次降息将在2月，但现在预测最早11月开始降息25个基点。ASB认为降息可能最早在下月开始。Kiwibank认为通胀有望在当前季度降至3%以下，RBNZ的2%目标有望在2025年实现。