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西太平洋银行，澳大利亚最大银行之一，三周内二度下调房贷利率。各大银行近两周相继调低利率，因最新数据显示通胀率下降。西太平洋银行发言人表示，此次调整后，该行12个月和18个月期的热门房贷利率与五大银行并列最低，3年和4年期则为最低。自7月初以来，该行所有期限的房贷利率下调了0.1%至0.4%。一年期固定利率房贷标准利率将从7.49%下调至7.45%，特别利率为6.85%。两年期固定利率房贷标准利率将从7.35%下调至7.09%，特别利率为6.49%。银行还下调了不同期限的定期存款利率，幅度为0.1%至0.3%。西太平洋新西兰产品与市场总经理莎拉·赫恩表示，银行正将批发利率下降转嫁给客户。此举对近期打算重新固定房贷的客户来说是个好消息。尽管短期贷款更受欢迎，但一些房主仍偏好锁定更长时间的利率，西太平洋银行现在提供5年期特别利率低于6%的选项。调整将于明日生效。这一变动紧随上周统计局数据显示，年度通胀率降至三年来最低水平，仅上涨3.3%，接近储备银行1-3%的目标范围。银行经济学家现在预测今年晚些时候将下调官方现金利率。ANZ经济学家此前预计首次下调将在2月开始。但上周发布的研究报告中表示：“我们已将首次25个基点的官方现金利率下调时间预测至11月，而非2月。”报告称，降息更可能早于晚些时候，并预计随后将有一系列下调，直至降至3.5%。ASB则表示：“2024年的剩余官方现金利率决策都处于‘开放状态’，降息可能最早在下个月就开始。”Kiwibank评估认为：“我们仍认为通胀将在当前季度降至3%以下。今天的核心通胀进展使我们对储备银行2%的目标在2025年实现的信心增强。利率救济即将到来。”在过去两年中，储备银行通过提高官方现金利率和利率，积极遏制通胀和经济支出。

通货膨胀降至三年低点，但租金、税率和保险费用仍在上涨。超市购物的阿克兰居民表示生活成本危机尚未结束。许多人仍在精打细算。房租上涨近5%，税率上涨超过9%。房产投资者联合会倡导者马特·鲍尔表示，房东成本增加、利率翻倍、市政税率上涨近10%、保险费用上涨14%等因素导致租金上涨。保险费用过去一年上涨14%。保险理事会主席克里斯·法奥伊表示，新西兰在天气相关事件后的风险评级上升，导致保费上涨。尽管再保险成本在过去三个月已稳定，但气候变化风险持续存在。对于房主和企业而言，通货膨胀回归储备银行1-3%的目标区间，年底有望迎来利率下调。

银行悄悄提供低于公开特惠利率的房贷利率。西太平洋银行和澳新银行近期下调部分短期利率，但经纪人表示，实际获取的利率更低。专家指出，银行间竞争不激烈，房贷大战可能在楼市回暖的2025年后才出现。

房贷压力大？七种缓解策略 房贷压力增加，原因在于利率上升与经济衰退。尽管整体房贷压力仍低，但正在上升。4月非还本付息房贷余额达1901亿，同比增7.8%，包括逾期90天以上及被认定为不良的贷款。不良贷款比率从2023年4月的0.3%升至0.5%。 以下七种策略可供考虑： 1. 利息只付：调整为只付利息结构，可降低支付额。初期大部分支付为利息，调整后支付额减少。现有贷款利息只付比例增加，可能因投资者为减轻支付压力而调整。 2. 重新规划：可将贷款期限延长，如将25年贷款重新规划为20年，支付额减少。但需注意，长期支付利息总额增加。 3. 暂停还款：可申请暂停还款，但需支付利息，还款期延长或支付额增加。 4. 出售出租：退出市场，但需考虑房产价值变动，可能影响未来购房能力。 5. 租出房产：将房产出租，利息可抵税，但需考虑租金收入与成本。 6. 反向房贷：适合老年人，以房产价值为担保，获取资金，无需立即还款。 7. 硬件困难申请：若遭遇不可预见困难，可向银行申请援助，可能调整贷款安排。 目前，房贷压力水平似乎较低，但未来可能增加。

新西兰最大银行下调房贷利率，因通胀率下降。ANZ从明日起调整利率，两年固定房贷标准利率下调30个基点至7.09%，特别利率为6.49%。三年固定房贷同样下调30个基点。一年固定房贷标准利率下调29个基点至7.45%，特别利率为6.85%。ANZ还下调了6个月及以上期限的定期存款利率，幅度在10至30个基点之间。ANZ个人银行业务负责人Grant Knuckey表示，尽管通胀尚未完全受控，但银行已下调利率以减轻客户负担。随着批发利率下降，预计最早8月将下调官方现金利率。ANZ经济学家此前预计首次降息将在2月，但现在预测最早11月开始降息25个基点。ASB认为降息可能最早在下月开始。Kiwibank认为通胀有望在当前季度降至3%以下，RBNZ的2%目标有望在2025年实现。

周三的通货膨胀数据显示，年度通胀率降至3.3%，创三年新低，低于储备银行（RBNZ）和部分经济学家的预期。然而，国内通胀率仍保持“粘性”，连续超过RBNZ的预测。这可能使利率下调推迟。尽管如此，我认为在圣诞节前看到利率下调的可能性超过一半。RBNZ在7月10日的官方现金利率（OCR）审查中，出人意料地采取了鸽派立场，其最新预测显示OCR在2025年下半年之前不会下调。目前，OCR保持在5.5%，自2023年5月以来未变。经济前景黯淡，GDP在3月季度增长0.2%，此前连续五个季度收缩。预计6季度经济可能再次下滑。RBNZ的任务是将通胀率维持在1%至3%之间，目标为2%。然而，通胀已连续三年超过3%。从2021年3月的1.5%增长到2022年6月的7.3%。降低通胀需要时间。从2023年3月的6.7%降至2024年3月的4.0%，现在降至3.3%。RBNZ预计在9季度和12季度分别降至3.0%和2.9%。在最近的OCR审查中，RBNZ表示通胀可能在下半年降至3%以下，可能比预期更早。一些经济学家认为9季度通胀将降至3%以下。RBNZ计划在2024年进行三次OCR审查，之后是三个月的夏季休会。审查日期分别为8月14日、10月9日和11月27日。目前，金融市场预计8月会议有超过50%的概率下调OCR，10月会议下调概率已完全定价，11月预计有三次下调。在8月14日的下一次OCR审查之前，RBNZ将关注6季度的劳动力市场数据。这些数据将于8月7日发布，对OCR设定过程至关重要。RBNZ预计失业率将从3月的4.3%升至4.6%。鉴于近期发布的经济数据，8月7日的数据可能高于4.6%。这样的结果将证明OCR下调的必要性。RBNZ在8月14日的审查之前还将考虑其预期调查结果，其中企业领导者和关键经济预测者对未来的通胀路径发表意见。如果结果有利，将对OCR预期产生进一步的下行压力。然而，RBNZ目前可能继续观察和等待。我的猜测是，我们很快会看到利率下调，但不是现在。可能的场景是，RBNZ在8月货币政策声明中为利率下调铺平道路，如果9季度的通胀数据降至3%以下，则可能在11月下调OCR。银行会如何行动？他们可能会提前调整定期存款利率，特别是长期利率。他们是否会迅速调整抵押贷款？这很难说。大幅调整可能要等到RBNZ明确表示何时可能采取行动。人们将不得不忍受更高的利率一段时间。但我们正在接近。

新西兰政府已取消前总理阿德恩实施的限制负扣税政策。自2021年起，投资者无法完全将抵押投资房产的利息支出作为租金收入的扣除项，旨在遏制投资者对现有住宅物业的兴趣，鼓励建设急需的新住宅。然而，新政府克里斯托弗·卢克斯上台后，已决定恢复投资者对利息支出的全额税前扣除权。这一变化将影响房价和租金，新西兰的房东和租户都将从中受益。

新西兰投资指南：五大不推荐投资地 在新西兰投资，选择正确地点比选择房产更重要。经济学家Ed McKnight，拥有经济学研究生文凭，五年投资经验，是新西兰投资者的可靠顾问。Andrew Nicol，拥有20年投资经验，作者及主持人，也参与了此次讨论。 1. **第5名：塔朗吉，北地** 塔朗吉的房价高昂，但增长潜力不如奥克兰。自1992年以来，奥克兰房价年均增长7%，而全国其他地区为6.2%。塔朗吉平均房价90万纽币，而奥克兰平均房价约100万纽币。因此，如果投资塔朗吉，不如直接投资奥克兰，获取更高的增长潜力。 2. **第4名：旺格努伊，马纳瓦图-旺格努伊** 旺格努伊房价增长迅速，但存在泡沫风险。在2015年至2020年间，区域房价飙升，而主要城市房价保持稳定。新冠疫情后，房价进一步上涨。旺格努伊房价看似过高，尽管低于全国平均水平，但对当地居民来说，价格偏高。 3. **第3名：瓦纳卡，皇后镇湖区** 瓦纳卡是新西兰最美丽的地区之一，但房价极高。平均房价接近200万纽币，对投资者来说，可能过于昂贵。一位投资者在度假时购买了价值145万纽币的房产，他可能过于关注房产的美观而非投资价值。 4. **第2名：吉斯伯恩** 吉斯伯恩经历了两次房价飙升。2015年，吉斯伯恩是投资热点，价格低于市场价值25%。随后，房价几乎翻了三倍。吉斯伯恩现在看起来过于昂贵，短期内不太可能再次出现房价飙升。 5. **第1名：特威泽尔，马肯基区** 特威泽尔是新西兰最昂贵的地区之一，平均房价超过40%的市场价值。当前，特威泽尔作为投资地点并不理想。 你推荐哪些投资地点？请在评论区分享你的观点。

房贷拍卖激增，专家警告：情况将更糟。目前Trade Me房产上65个住宅拍卖，同比增35%。惠灵顿一房地产经理称，其团队每月评估的潜在拍卖房产从每年3个增至3个。专家大卫·惠特伯恩指出，过去几周，全国每周有超50家公司破产，面临清算，且常是用住宅作为企业债务抵押。他相信，问题源于两年前利率从2-4%突然飙升。惠特伯恩认为，疫情时的金融政策可能未完全正确。人们正挣扎求存。我们正步入痛苦时期，情况已开始恶化，未来半年将更糟。银行仅在最后关头才采用房贷拍卖。银行意识到这不讨喜，理解这些往往涉及家庭。

当前房产投资主要依赖资本增值。过去几十年的高资本增值可能不再重现。目前，约20%的房产销售对象为投资者。但数据显示，约93%的投资者需要额外支付房贷，假设全款购房。近年来，租金收益率大幅下降。若以2000年全国中位房价约17万元、周租金约200元计算，同价位房产现值约77万元，周租金约600元。过去，投资者目标收益率约为10%，现在几乎难以达到。新西兰全国仅有约0.5%的房产拥有10%或更高的租金收益率，平均收益率约为4.2%。因此，大多数投资者依赖资本增值来弥补投资。即使租金收益率为5%，若全款购房，当前房贷利率可能高达7%。投资者接受需要额外支付房贷。许多人希望随着利率下降，房价上涨，投资表现会更好。专家指出，投资者需调整预期，债务收入比率可能影响房价增长速度，长期可能从6%至7%降至3%至4%。ANZ高级经济学家Miles Workman表示，政府计划增加土地供应和提高密度，可能使房价更合理。投资者可能面临新投资模式，资本增值可能不如过去。尽管投资房产仍具吸引力，但需寻找增值潜力或提高租金的房产，或发现价值洼地。目前，找到租客尤其重要，高房贷还款额使空置房更难覆盖。租金增长可能放缓，与租客收入紧密相关。尽管收入增长快速，但增速已放缓。租金收益率可能提高，但不会大幅增长，除非房价长期不增长。人们对于房产投资的态度正在改变。过去，投资房产被视为退休投资的唯一途径之一，但现在有更多投资选择。但利用贷款进入房产市场仍对一些人具有吸引力。如果股票投资增值一倍，投资者的回报可能翻倍。但若借80%的购房成本，然后增值一倍，投资者可能获得数倍于初始投资的回报。房产投资者Nick Gentle表示，通常只有在事后才能识别最佳投资时机。从全球金融危机后开始投资，当时难以预见机会。经验越丰富，越能识别机会。现在投资持平的投资者，随着时间推移，情况会有所改善。上一个周期持续了十年，现在是第二年。随着婴儿潮一代出售房产，将出现大量修复和改善旧房产的机会。Infometrics首席经济预测师Gareth Kiernan表示，未来某个时候，房价可能会出现上涨，推动房价更快增长。但投资者能否坚持等待，是关键问题。目前，难以预见推动房价上涨的催化剂，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解迹象有限。如果房价上涨需要三至四年的时间，那么问题就变成了投资者是否有能力，以及是否有决心，在资产价值停滞不前时继续支付房贷。