“预期需要调整”：房地产投资的黄金时代结束了吗？| RNZ 新闻
2024 年 7 月 11 日
# 黄金时代的余晖？
现在大多数购买房产的投资者都指望通过资本收益来收回成本，梦想着像过去几十年那样，躺着就能让房子升值赚钱。但有人警告说，这种“躺赢”的想法可能要凉凉了，任何期望资本收益能像过去那样的人可能会大失所望，毕竟“韭菜”也不是那么好割了。
目前约有 20% 的房产销售给了房地产投资者。但 Opes Partners 经济学家埃德·麦克奈特 (Ed McKnight) 一针见血地指出，数据显示，假设全款贷款，约 93% 的投资者需要“补足”抵押贷款还款。简单来说，就是靠租金收入还不够还贷款，还得自己掏腰包！这是因为租金收益率（衡量投资者相对于房产购买价格可获得的租金）多年来已大幅下降，就像网友调侃的：“收租公”不好当了！
# 梦想与现实的差距
想象一下，2000 年，你花约 170,000 元买下一套全国房价中位数的房子，然后以每周约 200 元的全国中位数出租，是不是感觉自己走上了人生巅峰？然而，现实是残酷的。现在，同一处房产可能价值 770,000 元，租金更像是 600 元。租金涨幅远远赶不上房价涨幅，这就像买了一堆比特币，结果发现手续费比收益还高，简直是“亏到姥姥家了”！
“从历史上看，10% 的租金收益率是人们的目标，而现在你很难很难很难达到这个目标，简直比登天还难！新西兰只有不到二百分之一的房产的租金收益率达到或高于 10%，平均水平接近 4.2%。” McKnight 说道。这意味着大多数投资者都依赖资本收益来获利，就像炒股一样，指望着低买高卖赚差价。
“即使租金收益率为 5%，如果你借了所有钱进行投资，你目前可能要为此支付约 7% 的利息。” 这就像是在玩一个“打工人”的游戏，辛辛苦苦收租，结果大部分都用来还贷款利息了，想想都觉得心酸。
# 房地产投资的新常态
尽管现实如此骨感，但许多投资者仍然选择相信“面包会有的，牛奶也会有的”，他们期待着随着利率下降，房价可能会上涨，投资也会变得更好。毕竟，梦想还是要有的，万一实现了呢？
Corelogic 研究主管尼克·古德尔 (Nick Goodall) 认为，投资者购买房产是为了长期增长，而不是为了短期投机。他一语道破了投资的真谛：“投资就像种树，需要耐心等待它慢慢长大。”
“很难想象，如果你今天购买了一处投资性房产，你如何根据你支付的抵押贷款利息来实现收支平衡。” Goodall 坦言。但他表示，债务收入比可能会改变资本增长的轨迹，因为它们会将房价上涨的速度与收入挂钩。他说，从长期来看，房价涨幅可能会从 6% 至 7% 降至更接近 3% 或 4%。
“投资者不能像以前那样快速地扩大其投资组合的规模，因为他们的收入必须跟上债务水平的增长。预期需要调整。” Goodall 总结道。换句话说，投资者不能再像以前那样“闭着眼睛买房”了，而是要更加理性地评估自己的财务状况和风险承受能力。
# 新的机遇与挑战
澳新银行高级经济学家迈尔斯·沃克曼 (Miles Workman) 表示，政府计划释放更多土地和允许更高密度等变化也可能使住房比其他情况下更能负担得起。这对于那些想要“上车”的年轻人来说，无疑是一个好消息。
“也许这是一个新的模式转变。更多住房供应正在路上，也许资本收益不会像过去那样强劲。” Workman 指出。
“有些人认为房地产投资是一个相对容易理解的投资渠道，而且该行业可能相对安全，但这并不一定意味着资本收益方面的动态将持续下去。” Workman 提醒道。
Goodall 表示，投资者仍然可以通过一些方法来实现盈利，但这通常需要找到可以增值的房产，通过改进提高其价值或租金，或者寻找“价值洼地”。这就像是在玩“淘宝”一样，需要投资者练就一双“火眼金睛”，才能淘到宝。
但他表示，目前对投资者来说，确保能找到租户尤为重要，因为更高的抵押贷款还款额使得空置期更难承受。毕竟，空置期就意味着没有租金收入，这对于投资者来说是“不能承受之重”。
他表示，租金增长可能会放缓，因为它与租户收入密切相关。虽然收入一直在快速增长，但增速现已放缓。
“收益率可能会提高，但除非我们看到房价在一段时间内不会大幅上涨，否则不会出现大幅增长。” Goodall 解释道。
# 房地产投资，路在何方？
Goodall 表示，人们对房地产投资的态度正在发生变化。他说，虽然以前人们认为这是新西兰人为退休投资的少数几种方式之一，但现在有了更多机会，比如投资股票、基金等等。
但他表示，能够借钱投资房产对一些人来说仍然是一个有吸引力的选择。毕竟，杠杆可以放大收益，也可以放大风险。
如果股票投资的价值翻了一番，那么投资者的投资可能会翻倍。但如果有人借了 80% 的投资成本，而这笔投资的价值翻了一番，那么他们可以获得数倍于初始投资的回报。这就像玩“俄罗斯轮盘赌”一样，刺激但风险极高。
房地产投资者和 iFIndProperty 的共同所有人 Nick Gentle 表示，通常只有事后诸葛亮才能很容易地识别出投资的好时机。
“我是在全球金融危机之后开始投资的……事后看来，当时有很多机会，但在当时很难看到。你经验越丰富，就越能发现机会。” Gentle 分享了自己的投资经验。
他表示，目前投资收支平衡的人会看到情况随着时间的推移而改善。
“上一个周期持续了十年，我们现在处于（这个周期）的第二年。更多的人会回来。另一方面，我们将迎来婴儿潮一代的抛售潮，他们中的很多人拥有房产很长时间，却没有做太多事情，所以将有很多机会修复和改善旧房。” Gentle 分析道。
Infometrics 首席预测师 Gareth Kiernan 表示，“几乎可以肯定”的是，房地产市场将在某个时候出现回升，这将推动房价更快上涨。
但问题是，投资者是否能在等待的同时坚持住。
“在现阶段，鉴于劳动力市场疲软、净移民放缓以及利率缓解的迹象有限，很难看出催化剂是什么。如果房价的任何实质性回升是在三年或更长时间之后，那么问题就变成了投资者是否有资金——以及勇气——在资产价值横盘整理的同时继续偿还抵押贷款。” Kiernan 总结道。
总而言之，房地产投资的黄金时代或许已经结束，但新的机遇和挑战也在不断涌现。投资者需要根据自身情况，理性分析，谨慎决策，才能在变幻莫测的市场中立于不败之地。
