克里斯·毕晓普试图“淹没”房地产市场的计划问题在哪？

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水漫金山寺，可水却流错了地方

俗话说，水往低处流。新西兰住房部长克里斯·毕晓普却说，他想“淹没”房地产市场。周四，他公布了一系列放松市场管制、简化住房建设的政策。他所描述的“淹没”让人联想到政府打开水龙头，将新开发项目喷洒到全国各地的景象。

然而，更准确的比喻应该是“溪流”。政府不能强迫人们建房，也不能为房价立法。水量（对新住房的投资）取决于许多因素：利率、劳动力市场、供应链。政府无法控制水流，但可以清除一些障碍，帮助水流更顺畅。它不能像水管一样精准地引导水流，但可以建造堤坝或漩涡，引导水流到最有利的方向。

近一个世纪以来，这条溪流一直被从人口稠密的地区引向绿地扩张区。这不是偶然的，而是一系列具体政策决定的结果。

高密度住房，新西兰走过了怎样的弯路？

19世纪末20世纪初，新西兰的市中心开始出现贫民窟。人们住在拥挤的出租屋里，卫生条件恶劣，结核病和霍乱等流行病肆虐。为此，政府和议会出台了限高令、后退要求、最小住宅面积以及一系列旨在降低人口密度的其他法规。

这些措施在一段时间内确实起到了作用。新的郊区和政府公屋提高了人们的生活水平。但最终，问题出现了。对高密度住房的限制意味着，那些因为工作或个人原因需要住在市中心附近的人只能选择质量差、价格高的住房。想要找到负担得起的住房，就意味着要住在远离市中心的地方，通勤时间长，享受的服务也更少。

对议会来说，城市扩张意味着更高的基础设施成本。对国家来说，这意味着生产力下降，让我们所有人都变得更穷。

近年来，新西兰采取了一种全球领先的做法，将溪流重新引向人口稠密的地区。《奥克兰单一规划》、《国家政策声明-城市发展》、《中等密度住宅标准》、《惠灵顿地区规划》以及其他听起来很无聊的文件都推翻了旧的限制，让水流更加顺畅。这一做法正在奏效；新西兰正在建造比以往任何时候都多的公寓和联排别墅。

“鱼和熊掌”能否兼得？

克里斯·毕晓普的“住房增长计划”在很大程度上支持了这一新方向。该计划鼓励在快速交通线路周边建设更多的高密度住宅（“惠灵顿关于约翰逊维尔火车线路是否属于‘快速交通’的无休止且坦率地说很无聊的辩论既耗时又昂贵，而且令人沮丧，”他说），支持更多混合用途的开发项目，并取消了对公寓的最小建筑面积和阳台的要求。最后一点存在争议——“鞋盒公寓”可能狭小、不舒服，但仍然是住房结构的重要组成部分，尤其是对需要短期或中期住宿的单身人士而言。

然而，毕晓普不仅希望城市向上发展，还希望城市向外扩张。这意味着要取消奥克兰的城乡边界以及其他城市类似的城市增长边界。诚然，这些边界限制了潜在的住房供应，但它们也为城市发展提供了确定性，使住房增长与新的公路、铁路和管道相协调，并将对环境的影响降至最低。

毕晓普认为他的计划是一种“多多益善”的方法。但实际上，这可能意味着我们需要的住房反而会减少。水没有被引到一块或另一块田地进行灌溉，而是漫无目的地向外流去。

这种做法基于财政部的分析，该分析将高房价归咎于土地价格。因此，它假设更多的可开发土地将压低房价。在一定程度上，这可能是对的。一些囤积土地的人将从中获利，一些新的住房将被建造出来，而且价格相对便宜。这可能会让房价数据在总体上看起来不错，但并没有真正解决问题。即使在我们面临住房危机的情况下，偏远地区的住房仍然很便宜。只是没有人愿意住在那里，因为那里位置不好，离工作场所和便利设施很远，基础设施成本也很高。在距离市中心一小时车程的地方建造几栋独立式住宅并不能解决住房危机。只有妥善规划和激励措施到位的高密度住宅才能解决问题。

取消城乡边界和鼓励偏远地区扩张的风险在于，它会将注意力从高密度住宅上转移开。在城市边缘地区建造房屋花费的资金和时间越多，用于向上建造房屋的资金和时间就越少。与此同时，更好的高密度住宅应该（希望如此）会降低人们对城市边缘地区住房的需求。

我们的建筑商和投资者数量有限。毕晓普应该鼓励他们把精力集中在那些能产生最大影响的住房上。我们应该确保溪流的方向是水最需要的地方。