新西兰“建造出租”住房：机遇与挑战并存
上周，新西兰的海外投资者迎来了一大利好消息：政府通过了一项修正案，旨在简化外国资本对“建造出租”（Build-to-Rent，简称BTR）住房项目的投资流程。这项举措，犹如给BTR市场注入了一剂强心针，引发了社会各界的广泛关注。剪彩仪式上的克里斯托弗·卢克森，笑容满面地宣告着新西兰住房市场的新篇章。这项修正案的通过，意味着外国投资者可以更容易地购买已建成的BTR物业，为新西兰的住房供应带来了新的可能性。然而，BTR模式的扩张，究竟是住房危机的解药，还是加剧贫富差距的推手？让我们拨开迷雾，一探究竟。
BTR，顾名思义，是指专门为租赁市场建造的中高密度住房项目，通常由单一所有者（如主权财富基金或毛利部落）持有并由专业机构管理。与“先租后买”或“买来出租”截然不同，BTR项目不面向个人买家，而是专注于提供长期租赁服务。在新西兰，BTR在2022年被定义为单独的资产类别，享受着特殊的法律和税收优惠，例如，BTR的房东可以永久性地从他们的税收中扣除利息成本，并且必须向租户提供10年租赁的选择。这一模式在新西兰乃至全球范围内迅速蔓延，目前新西兰的BTR住房已达1,841套，另有至少3,500套正在建设中。在住房危机的大背景下，BTR被寄予厚望，被视为增加住房供应、改善租赁体验、提升住房质量的潜力股。然而，BTR模式也面临着诸多质疑，例如，机构投资者对利润的追逐可能导致租金上涨、服务缩水，甚至引发驱逐浪潮。
BTR的拥趸与质疑：一场关于住房未来的辩论
支持BTR的人士认为，它能够有效缓解新西兰的住房短缺问题。与小型房东不同，BTR投资者更倾向于建造新项目，而非购买二手房。正如房地产专家大卫·怀特所言：“你拥有的租赁单元越多，这些单元的质量越好，我认为对整个市场越有利。”增加供应通常会抑制租金上涨。此外，BTR项目通常提供更长的租期，为租户提供更稳定的居住环境。住房部长克里斯·毕肖普也曾表示：“BTR为寻求安全长期住房的租户提供了极具吸引力的选择。”长达10年的租赁期限，让租户能够安心居住，投资者也能免去频繁更换租户的麻烦。更值得一提的是，BTR项目往往采用全新设计和高品质的建筑材料，配备健身房、游泳池等设施，并选址于交通便利的区域，为租户提供更舒适、便捷的生活体验。正如新西兰房地产委员会所说，BTR住房让“居民可以获得高质量、便捷的生活，而无需承担与购买相关的成本”。
然而，BTR模式也并非完美无瑕。批评者认为，机构投资者逐利而行，可能导致租金上涨、服务质量下降。来自美国的报告显示，BTR的租户常常抱怨企业房东只关注短期利润，忽视租户的福祉甚至安全。企业房东为了降低成本，可能会减少维修投入，甚至将维修责任推给租户。此外，BTR项目可能导致公共住房供应减少，加剧住房危机。绿党议员朱莉·安妮·根特批评政府削减了Kāinga Ora的公共住房建设计划，并担忧将为公共住房预留的土地出售给国际投资者。Te Pati Māori的Mariameno Kapa-Kingi则将该法案描述为“外国实体从我们这里榨取金钱、土地和繁荣的通行证”。此外，尽管BTR声称提供稳定性和更长的租期，但有研究表明，企业房东更有可能驱逐租户。考虑到今年1月恢复了无理由驱逐，这可能尤其成问题。最后，BTR的税收优惠也引发了争议，这被批评为对普通房东的不公平待遇，甚至可能导致利润外流。
BTR的未来：机遇与挑战并存，呼吁行动
新西兰的BTR市场正处于蓬勃发展的阶段，外国投资的涌入无疑将加速其扩张。然而，在拥抱机遇的同时，我们也必须警惕潜在的风险。BTR模式能否真正解决住房危机，还是会加剧社会不平等？这需要我们认真思考，并采取相应的行动。政府需要制定更完善的监管措施，确保BTR项目的健康发展，维护租户的权益。同时，我们也应该探索更多元的住房解决方案，例如，支持公共住房建设，鼓励社区租赁项目，扩大住房保障范围。正如Jacqueline Paul等人提出的10项住房解决方案，为我们提供了丰富的参考。 此外，我们还应该积极参与讨论，表达自己的观点，共同推动住房政策的完善。无论是支持还是反对BTR，我们都应该理性思考，为新西兰的住房未来贡献自己的力量。 让我们行动起来，关注BTR的发展，参与到这场关于住房未来的辩论中来！
