三居室房屋投资：收益率低、现金流负，是时候拥抱多单元房产了！
曾经风靡一时的独立三居室房屋投资，如今却成了“食之无味，弃之可惜”的鸡肋。interest.co.nz 第二季度发布的指示性租金收益率和现金流更新数据可谓是“一石激起千层浪”，狠狠地打了三居室房屋投资者的脸。数据表明，投资三居室房屋的收益率低得令人发指，现金流更是惨不忍睹，简直是“辛辛苦苦几十年，一朝回到解放前”的节奏。
与此同时，多单元房产（如公寓和住宅单元）却成了投资界的“香饽饽”，吸引着越来越多的投资者“慕名而来”。这是为什么呢？难道是“风水轮流转”吗？别急，让我们一探究竟！
Interest.co.nz 可谓是业界良心，他们持续跟踪着新西兰房地产协会公布的全国主要城区三种主要住宅投资物业（三居室房屋、两居室公寓/单元房和一居室公寓/单元房）的低四分位售价，并每季度更新一次。他们还将这些数据与同期同一地区同类房产新租赁的周租金进行匹配，并据此计算出每个地区此类房产的总体指示性收益率。
不仅如此，Interest.co.nz 还“更进一步”，假设抵押贷款期限为 20 年，贷款额为购买价格的 60%，计算了在支付房产抵押贷款后，租金收入还剩下多少钱，以便了解可能的现金流。所有这些数据都汇集在下表中，为投资者提供最直观的参考。
三居室房屋投资：收益率低、现金流负，是时候“挥泪告别”了！
数据显示，三居室房屋的总收益率低得可怜，从奥克兰市 Waitemata & Gulf 和 Orakei 选区的 3.4% 到因弗卡吉尔的 6.8% 不等（奥克兰议会选区的具体位置请参见下图）。就连收益率最高的旺加努伊、但尼丁和因弗卡吉尔，也只有区区6%出头，简直是“惨不忍睹”。
更令人绝望的是，奥克兰地区三居室房屋的收益率低得令人“发指”，整个地区的平均收益率仅为 4.6%，从 Waitemata & Gulf 选区的 3.4% 到 Manurewa-Papakura 选区的 5.2% 不等。全国三居室房屋的平均收益率也只有 5.8%，简直是“跌破眼镜”。
如果说收益率数据只是“小打小闹”，那么现金流数据简直就是“当头一棒”。在 interest.co.nz 跟踪的 40 个城区中，竟然有 18 个城区在支付抵押贷款后会出现负现金流（仅限三居室房屋）。这意味着，租金收入甚至不足以支付抵押贷款，投资者每个月都要“自掏腰包”来填补这个“无底洞”。
现金流的范围从奥克兰 Waitemata & Gulf 选区的每周负 553 纽币到因弗卡吉尔的每周正 103 纽币不等。即使在现金流为正的地区，一旦将地税、保险、维修、维护和空置期等其他费用考虑在内，也可能会出现负现金流。
这些数据表明，任何在今年第二季度购买三居室房屋作为投资的人，可能都不得不“勒紧裤腰带”过日子，祈祷着未来能够获得资本收益。但这无异于“赌博”，毕竟最近的市场行情并不乐观。
多单元住宅投资：收益率高、现金流为正，是时候“转投阵营”了！
与“惨不忍睹”的三居室房屋相比，多单元住宅的收益率和现金流简直就是“天堂”。数据显示，第二季度，两居室单元房的全国平均总收益率为 7.3%，每周的总现金流为正 159 纽币。虽然扣除非抵押贷款费用后所剩无几，长时间的空置期也可能带来灾难性的后果，但至少不会“入不敷出”，对投资者来说已经算是“万幸”了。
而这场“投资盛宴”的主角，非一居室单元房莫属。平均而言，这些房产的平均总收益率高达 11.1%，在支付抵押贷款但扣除其他支出之前的平均总现金流为每周 238 纽币。按照这个速度，投资者甚至可能还能“赚点小钱”，实现“财务自由”的梦想。
住宅投资物业指示性总租金收益率和总现金流
按主要住房类型
2024 年第二季度| 地区 | 三居室房屋 | 一居室单元/公寓 | 两居室单元/公寓 |
|—|—|—|—|
| 毛租金收益率 | 支付抵押贷款后的每周毛现金盈余/赤字 | 毛租金收益率 | 支付抵押贷款后的每周毛现金盈余/赤字 | 毛租金收益率 | 支付抵押贷款后的每周毛现金盈余/赤字 |
| 旺格雷地区 | 5.8% | $45 | 8.2% | $137 | 6.3% | $70 |
| 奥克兰地区 | 4.6% | -$128 | 15.4% | $313 | 5.7% | $37 |
| 罗德尼区 | 3.8% | -$265 | | | | |
| 奥尔巴尼区 | 4.2% | -$201 | 5.1% | -$27 | 4.7% | -$84 |
| 北岸区 | 4.1% | -$231 | 5.4% | $7 | 4.5% | -$129 |
| 怀塔克雷区 | 4.5% | -$124 | 4.4% | -$97 | 4.9% | -$52 |
| 怀特玛塔和海湾区 | 3.4% | -$553 | 24.8% | $376 | 22.1% | $470 |
| 沃豪区 | 4.2% | -$187 | 8.7% | $176 | 5.2% | -$13 |
| 艾伯特山-伊甸山-普凯塔帕帕区 | 3.6% | -$385 | 6.0% | $54 | 5.2% | -$17 |
| 奥拉基区 | 3.4% | -$491 | 5.8% | $40 | 4.4% | -$139 |
| 马努卡基-塔玛基区 | 4.0% | -$266 | 6.1% | $62 | 5.6% | $32 |
| 豪威克区 | 3.8% | -$312 | 4.9% | -$47 | 5.0% | -$51 |
| 马努卡区 | 5.1% | -$42 | 5.9% | $40 | 5.9% | $56 |
| 马努雷瓦-帕帕库拉区 | 5.2% | -$27 | 5.5% | $13 | | |
| 富兰克林区 | 4.7% | -$97 | | | | |
| 汉密尔顿市 | 5.2% | -$25 | 5.7% | $18 | 5.1% | -$24 |
| 陶波地区 | 5.4% | $5 | | | | |
| 陶朗加市 | 5.0% | -$46 | 5.3% | -$9 | 5.8% | $52 |
| 罗托鲁瓦地区 | 6.0% | $60 | 7.5% | $156 | | |
| 沃卡坦地区 | 5.4% | $2 | 5.0% | -$32 | | |
| 哈斯丁斯地区 | 5.9% | $58 | 5.8% | $38 | | |
| 内皮尔市 | 5.6% | $33 | 8.6% | $218 | | |
| 新普利茅斯地区 | 5.9% | $57 | 8.5% | $138 | 6.0% | $49 |
| 旺加努伊地区 | 6.4% | $82 | 7.6% | $103 | | |
| 北帕默斯顿市 | 5.7% | $40 | | | | |
| 卡皮蒂海岸地区 | 5.4% | N/A | 5.2% | -$25 | | |
| 波里鲁瓦市 | 0.0% | N/A | 7.4% | $195 | | |
| 上哈特市 | 5.7% | $41 | 5.6% | $19 | | || 洛维哈特市 | 5.8% | $54 | 8.4% | $170 | 6.6% | $115 |
| 惠灵顿市 | 4.9% | -$76 | 7.8% | $147 | 6.8% | $132 |
| 尼尔森市 | 5.3% | -$9 | 5.8% | $29 | 5.7% | $26 |
| 马尔堡地区 | 5.5% | $10 | 4.5% | -$31 | | |
| 怀马卡里里区 | 4.9% | -$54 | 0.0% | -$108 | | |
| 基督城 | 5.3% | -$9 | 7.8% | $134 | 6.4% | $87 |
| 塞尔温区 | 4.8% | -$68 | | | | |
| 阿什伯顿区 | 5.7% | $26 | 0.0% | -$289 | | |
| 蒂马鲁区 | 5.6% | $18 | 0.0% | -$449 | 5.2% | -$10 |
| 皇后镇湖区 | 3.8% | -$354 | 9.1% | $225 | 6.4% | $121 |
| 达尼丁市 | 6.1% | $74 | 6.5% | $71 | 7.4% | $131 |
| 因弗卡吉尔市 | 6.8% | $103 | 8.6% | $152 | | |
| 新西兰全国 | 5.8% | $47 | 11.1% | $238 | 7.3% | $159 |
备注：所有指示性收益率均基于 REINZ 的各地区各类型房产在 2024 年第二季度的较低四分位售价和租赁服务中位租金。如果某个字段为空，则表示该类型房产的销售/租赁数量不足以得出可靠的收益率/现金流数据。所有数字均为毛收益，不包括保险、地税、维修、维护或其他费用或空置期的任何补贴。数据基于 40% 首付和 60% 抵押贷款购买房产的情况。使用的抵押贷款利率为 6.50%，期限为 20 年。
